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谋生为了买房,还是买房为了谋生?

[日期:2008-09-15] 来源:PAS会计行  作者:PAS会计行 [字体: ]

(由P.A.S会计行特约供稿,13-Sep-2008

曾几何时,身为莘莘学子的我们怀揣几多梦想和无限抱负,义无反顾地踏上了这片异国的土地。经过数年生活的洗礼,当年的莘莘学子纷纷破茧而出,踏上了工作岗位,开始为自己的温饱打拼,数年光景之后用自己打拼的所得谋求一所物业,为自己和家人寻求一片遮风挡雨的屋檐。辛苦拼搏数十载为了让一家人得以在异乡落地生根、安居乐业似乎是恒古不变的真理,然而,在这个为自己和家人“圆梦”的里程中似乎遗漏了很重要的“一站”:投资!

有人说,是投资就会有风险,自己工作稳定、收入颇高,已经不愁吃穿,生活无忧,又有什么必要花多余的时间和精力去承担无谓的投资风险呢?据一份令人吃惊的调查报告显示,在新西兰,每人每月平均储蓄为$423,列属全球国家储蓄最低之一。试问,凭借吃光用光的“月光精神”,等到年老时没有工资可拿,仅靠每月存的微薄储蓄和一百几十块的养老金如何维持原有的生活水准?我们的建议是,投资,投资,还是投资!而购买投资房将会是而最理想的投资方式之一。那为什么购买投资房是上班一族的理想投资选择?因为它是一种较为稳定、风险较低、所需精力、财力较少的投资方式,更重要的一点是,投资房亦是上班一族的避税好帮手!本期文章将从上班一族的角度出发,分析一下购买投资房对于工薪族的有利之处。

投资房产相对于投资股票、基金、外汇来说更为稳定,风险较低。现如今跟随着通胀变化和各种经济因素的影响,许多媒体纷纷用“买块黄金不如买块地”这句话来比喻金融投资的风险和房地产投资的稳定性。尽管投资房生意像所有投资产品一样也有“高峰”和“低谷”,但作为房地产这种特殊的投资产业来说,它的变化周期比较长,浮动比较规律。根据“Building Wealth through rental property”一书的资料统计,房地产从它的高涨期到停滞期平均为7年,之后又会开始新一轮的攀升。所以,在现时金融投资市场时刻处在风口浪尖的今天,曾经最具有增值能力的黄金炒卖在与房地产投资相较之下都不得不“甘拜下风”。

投资房亦是所需精力、财力最少的投资方式。上班族除了每日朝九晚五的制式生活以外,还需受员工条例、假期长度等等的约束,即便有可观的薪资收入,但是刨去衣食住行的花销,所剩得的而可用作大笔投资项目的盈余却实在微不足道:接手一家餐馆?经营一家服装店?还是开一家咖啡馆?怕是资金凑足了,却无暇兼顾上班和经营,可谓精力财力“两难全”。而投资房却无需担心这样的问题,众所周知,通常购买物业只需付很少一部分首期,甚至某些金融公司可以实现100%贷款。所以对于这一投资方式来说,需要动用到的自己的资金是非常少的,其余的资金则可以完全利用银行的借贷来扩充自己的投资金额。假如你手上有5万元闲钱,你会选择什么投资产品呢?若选择投资管理基金,那么所能用的投资额便只有5万;若选择投资房,通过银行借贷投资额可以达到50万(甚至更多),可谓用“别人”的钱(银行借贷)来扩大投资规模,何乐而不为呢?最后委托一家物管公司帮自己管理投资房,自己便可以乐得轻松自在,甚至移居海外都可“远程操控”。

而购买投资房的意义绝不仅限于此,从避税、节税的角度来看,购买投资房则是工薪人士在打工之余可同时兼顾投资和避税的绝佳配套方案!我们华人的传统观念中对“欠钱”二字始终有着近乎严苛的理解,华人害怕“欠钱”所以甚少“借钱”,一提到贷款买房都纷纷退避三舍,为什么?因为被十几二十年的还贷“卖身契”给吓怕了。但是作为精明的投资者却希望向银行借的贷款越多越好,这又是原因何在呢?因为贷款借得越多,则利息花费也相应增多。当自己“债台高筑”的时侯,便形成了投资房的亏损。而为了达到节税、避税的目的,这种投资房的亏损正是精明的投资者们所期望的!因为个人投资房的亏损与个人工作收入是税务捆绑的!如何达到合理避税的目的呢?在购买投资房后的最初几年内,由于还贷额度高一般“租不抵贷”,这样一来“投资房”这盘生意便自然产生了亏损。当工薪族的年薪越来越高,所需缴纳的个人所得税也越来越多,假设一个工薪族的年薪为8万,当年要交的所得税为$2,2470, 若同年的投资房亏损为2万,那么这亏损的2万必须计算到投资人的的当年收入中去,这样一来,投资人这一年的个人收入就是8-2=6万,而6万只需缴$14670的个人所得税,如果投资人已经交了$2,2470PAYE,那么他就可以得到$7800的退税。换个简单的方式来计算,由于6万至8万的年薪按照39%的税率来扣,投资人用投资房亏损的2万相抵扣之后实际所得为6万,这样就刚好可以退回落在6万至8万这个区间的所得税(2万×39%=$7800)

说到这里,也许有人会提出这样的疑问:避税毕竟是建立在投资房亏损的基础上的,这样的投资又何谈回报呢?我们在此所谈的亏损大多会维持几年的时间,而在这段几年时间中物业一定会有所增值,投资者可以在供贷期间选择一个好的时机把这所物业卖出,假设这时房产已经增值到$30万,这样就赚得了$10万的资产增值(capital gain),而这$10万元便是整个投资所带来的利润,这笔利润是可以预见的,也是非常可观的!如果这时趁热打铁再购买另一所物业,便又可以利用它的亏损原理继续为自己的高薪税额节税、避税。只要维持自己的还贷能力,便可以保持资金链不断而利用投资房的买卖循环来同时兼顾投资与回报。所以,投资房生意作为一个经营策略来说,最关键要着眼于两点:一是要保证每周的工作收入能够足以抵扣银行贷款,租金收入能够“应付”房屋杂费支出,二是作为房产一定有它的增值空间,并不用太过困扰于利率或通胀的变动对房产价值所产生的影响。

时常听人说到这样一句话:Salary for livingInvest for life,大意是工资仅能够维持生活,而只有投资才能保障生活。的确如此,打工挣钱只能在养家糊口之外有一些盈余,而真正财富的积累却要依靠投资。关注房地产,是一个聪明的投资手段,亦是为自己的打工所赚取的所得节税避税的好方法,更为年老之后的生活和自己的子女提供了有力的保障。我们倒不如这样说,谋生亦是为了买房,买房亦是为了谋生,更是为了投资一个精彩无忧的人生。

 

更多详情请浏览www.pas2008.co.nz,或致电本会计行09-3032868本文仅供参考,撰稿单位或撰稿人对因采用本文而造成的一切后果不负任何法律责任,读者在做任何决定之前需征求专业人士的建议。)

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