背景: #EDF0F5 #FAFBE6 #FFF2E2 #FDE6E0 #F3FFE1 #DAFAF3 #EAEAEF 默认  
阅读新闻

投资房买卖及其报税相关问题

[日期:2008-10-03] 来源:PAS会计行  作者:PAS会计行 [字体: ]

(由P.A.S会计行特约供稿,4-Oct-2008

关于投资房的税务问题我们已在多篇文章中做过讨论,同时也得到了许多不同层面的反馈。本周我们整理出了一些具有参考价值的反馈问题做统一解答。

自前期文章《谋生为了买房,还是买房为了谋生》推出后,我们了解到不少读者对投资房的概念产生了这样一个误区:他们认为只要在新西兰购房就可以达到避税的效果。其实不然,购房避税的概念必须从最基本的购房用途说起,一般来说,购房的用途分为自住和投资两种。所谓自住,顾名思义就是通过贷款购房后自己生活居住,同时用薪水还贷;所谓投资,则是通过银行贷款购房后做出租用途,并且当作一盘生意来经营,你这个生意所提供的服务就是物业出租,你的生意客户就是房客,房客每周或每月付给你的租金就是你的生意收入,投资房贷款在理论上利用租金来偿还,而购房避税的效果只有通过投资的用途才能达到,因为租金收入也算作为个人收入来源的一种形式从而与个人打工收入绑定。

我们既然把投资房作为一种合理避税的方式,当然希望这盘生意的“亏损”越大越好,也就是说,我们会希望这盘生意的“花费”越多越好。许多购买投资房的读者朋友对投资房的花费了解得并不是很全面,以至于在做投资房报账的时候忽略了许多本应可以报销的花费。一般来说,以下费用都可以作为费用抵扣租金收入:

·         房屋以及家具等资产的折旧;

·         房屋的维修保养费用;

·         地税;

·         保险 包括房屋保险和贷款保险;

·         贷款利息;

·         与出租业务相关的书报杂志等的费用;

·         律师费 用以获得银行贷款, 起草租赁合同等发生的律师费;

·         汽车费用 如果你需要开车从家里去你的出租物业处理相关事宜;

·         如果你专门设立了银行账户来管理你的出租业务,则此账户所发生的手续支出也属费用。

·         如果你聘请物业经理来管理你的房产,那么你支付给他(她)的佣金也是你的支出。

·         如果你参加与投资房产有关的团体,例如屋主协会,房产投资者俱乐部等,你每年支付的会费可用来抵扣租金收入。

而一些支出是不能用来抵扣租金收入的,比如:

·         买房所支付的首期款。

·         贷款本金。

·         房屋装修费-如果这种装修改善了房子的功能并提高了其价值。

 

以上需要注意的是,在物业卖出后那一年所做的个人报税表中,需要对往年所累计的房屋及家居等资产的折旧做一个“折旧返还”(depreciation recovery)工作。另外,我们曾经遇到很多客人经常性得把房屋的装修费作为维修费列入到花费支出中去,所以我们需要特别提一下这两者之间的区别:维修费意在“维护和修理”,例如清洗地毯、修理屋檐等,是不针对房屋增值的费用;而装修的花费会令房屋的价值有所提升,也潜在得提高了房屋出售后的所得利润幅度,所以装修费不能与维修费混淆而作为花费抵扣。

当然,若把投资房作为一种避税的手段,它的亏损是非常必要的,但“亏损”并不是投资物业的最终目的,我们的最终目的是希望在若干年后等物业产生了增值,继而卖出物业实现投资回报和资金的回笼。然而到这时便产生了这样的问题:物业卖出后所赚取的物业增值势必也是个人所得的一部分,那么这部分利润是否需要缴税呢?

对于房屋买卖的增值部分是否需要缴税,国税局通常会依据以下几点来判定:

1, 首先它在很大程度上取决于当初购置物业的动机,如果你当初购置物业的动机就是为了出售获利,也就是通常所说的投机炒卖(trading purpose),那么业主很可能就是要交税的;如果业主的购置目的是为了自住或出租作为长期的投资用途(investment purpose),则很可能就不用交税。业主的购房意图可以通过他最初在购置物业时与银行经理或理财顾问的谈话记录中找出依据,但是这在一般情况下很难证明,然而,购房的本意还可以通过具体的出售行为和出售模式来预见和体现,因为只有真实的行动才能充分证明购房的本意

2, 购房者本身所从事的行业。若业主本身所从事的行业就是房地产开发商,那么他卖出物业所得的增值部分是毫无疑问要上税的。

3, 买卖物业的数目和频率。假如业主买卖频繁, 变成一种经常性的行为,那么买卖行为则容易被归为投机炒卖的概念。那么,到底每年买卖房产的频率多高才能算作一个“经常性的行为”呢?对此国税局并没有一个正面和确凿的答案,他们会对每个人的情况做针对性的分析和判定,但可以肯定的是,若业主 买卖房屋过于频繁,并在3年内形成一个买卖规律,即便是出于私人理由需要换掉房屋,也极有可能被国税局判定为炒卖房屋而要求上缴所得税。

4, 业主对本金和利息所作的选择性偿还。若业主每周或每两周的还贷里面包括了本金和利息,那么一般会认为他是买来自住或做为长期投资的用途,则有可能作为一种炒卖意图的依据;若业主在偿还贷款时只选择每周或每两周偿还利息,不还本金,那么他很容易被认为有在短期内将物业出售的倾向,则卖出的所得利润很可能要缴税。

更多详情请浏览www.pas2008.co.nz,或致电本会计行09-3032868本文仅供参考,撰稿单位或撰稿人对因采用本文而造成的一切后果不负任何法律责任,读者在做任何决定之前需征求专业人士的建议。)

阅读:
录入:admin1

推荐 】 【 打印
上一篇:好消息!!!个人税率从今天开始调整!!!
下一篇:LAQC公司的申请程序及简介
相关新闻      
本文评论       全部评论
发表评论


点评: 字数
姓名:

  • 尊重网上道德,遵守各项有关法律法规
  • 承担一切因您的行为而直接或间接导致的民事或刑事法律责任
  • 本站管理人员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容
  • 本站有权在网站内转载或引用您的评论
  • 参与本评论即表明您已经阅读并接受上述条款