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房地产交易的税务问题

[日期:2009-03-09] 来源:IRD  作者:p.a.s会计行 [字体: ]

 

(由P.A.S会计行特约供稿,6March 2009

随着2007年春季开始的美国次贷危机,延续到2008915日美国雷曼兄弟公司申请破产,爆发了全球性的金融危机,并导致了失业率急剧上升和就业条件不断恶化的经济灾难。究其这次金融危机的原因,相当一部分是由房地产市场泡沫造成的。而新西兰的房地产市场也深受全球金融危机的影响:曾经一度高达10.2%的房屋贷款利息使得消费者的购买能力下降,从而导致新西兰的房产交易量持续下滑,为了应对金融海啸,新西兰房地产市场自去年年底开始做出了一系列诸如房市降温、贷款利率下调等举动。与此同时,新西兰货币的贬值使得新元兑人民币的汇率一路跌至13.46,而之前静观其变的买家们已经开始跃跃欲试了,所以在这里,我们想要提醒所有准备购置房产的业主们要谨慎处理买卖房产时所产生的利润课税问题。

在我们之前的文章中已经针对部分问题做过讲解,但是可能还有些人对此并不是很清楚,所以我们在这里再给大家做个简单的介绍。虽然国税局对于买卖房屋的次数并没有固定的限制,但是如果业主买卖房屋过于频繁,并在3年内形成一个买卖规律,即便是出于私人理由需要换掉房屋,也极有可能被国税局判定为炒卖房屋而要求上缴所得税。一般来说,国税局会按照以下五种情况来判定:

1.      当房地产以转售为目的而受购时,也就是通常所说的投机炒卖(trading purpose),所得到的利润就有可能成为缴税的对象,但是也要视个别情况而言。至于如何去判定其目的,税务局通常会查看买卖房地产的记录,买主在购买房地产时与银行经理或顾问交涉的记录,并且还包括讨论过的计划,等等;

2.      在土地受到开发或分割的情况下产生的利润需要缴税;

3.      如果卖主为建筑商或与建筑商或开发商者有关系,那么买卖房地产所产生的利润则需要缴税;

4.      通常来讲,买主居住在自己所购买的房产或以出租作为长期的投资用途(investment purpose)时是不需要缴税的,但是如果买主以自住的形式购买频繁或者有营利的意图,那么其利润也将会被要求缴税。

5.  业主每周或每两周的还贷里面包含本金和利息的多少,也将会是判定是否有买卖意图的依据。若业主的还贷里面都包含了本金和利息,那么一般会认为他是买来自住或做为长期投资的用途,并不是用来炒卖的;若业主在偿还贷款时只选择每周或每两周偿还利息,不还本金,那么他很容易被认为有在短期内将物业出售的倾向,则卖出的所得利润很可能要缴税。

对从事开发或土地分割的人,或建筑业者来说,这里涉及到一个特殊的规则 --“十年规则”。同时,这个规则也适用于与建筑商或开发商有关系的人所拥有的房地产。判定出售房地产时所产生的利润是否需要缴税的重要一个因素就是我们前面提到的购买房地产的意图,但是尽管如此,就建筑业者或开发商者而言,如果房地产在十年内出售,无论购买房地产时的意图为何,其利润均有可能被课税。

到这里我们不得不提醒您,一定要对您出售房地产时所产生的利润进行合理的申报,否则税务局将会依据情形来给予处罚,款额介于应纳税额的20%150%之间,一般来说,到期日还未缴款,先会被罚1%的迟缴费,超过到期日7天之后,还未上缴,则会被罚4%

每超过一个月,则会再追加1%的罚款。但是如果主动申报,买主将会免受到因为未采用“合理对应”(reasonable care)或处于“不符合税务规定的情况”(unacceptable tax position)而缴纳的漏税罚款。

 

(更多详情请浏览www.pas2008.co.nz,或致电本会计行09-3032868。本文仅供参考,撰稿单位或撰稿人对因采用本文而造成的一切后果不负任何法律责任,读者在做任何决定之前需征求专业人士的建议。)

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