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我购买的公寓中包含GST吗?

[日期:2009-03-16] 来源:PAS会计行  作者:PAS会计行 [字体: ]

(由P.A.S会计行特约供稿,14-Mar-2009

我们曾经对投资房做过一些简单的介绍,但这些投资房的性质并不是完全一样的。由于很多大型公司,语言学校和几所大学都聚集在city,所以很多业主都选择在city购买公寓作为投资。而很多业主在购买公寓的时候,除了要和房屋中介签署一份买卖合约,还与一家房屋管理中介签订了一份租赁合约(lease agreement),其一,是因为很多业主想避免与房客之间的冲突,减少一些不必要的麻烦;二来,这份租约包含了中介向买家作出的一定的租金保证,有一份固定的收入。在很多案例中,这些公寓的投资都是以“going concern”的形式而卖出的,其公寓价格中所含的GST0%,即属于会计中所谓的“zero-rated”。

何为“ZERO-RATED”?

Going concern”意思就是当一个投资房以“持续经营”的形式转让时,它法律程序上的买卖只视作其不同经营者之间的转换,买卖双方向国税局索回和缴付GST的“净效应”为零。如果出售房屋的同时还包含了一份与房屋中介签订的租约,这份租约向买家提供了在一段时间内的租金收入担保,那么该投资房一般就被认为是以“持续经营”的方式出售的。一般来说,在这些公寓的买卖合约里面通常会有这样的描述:如果您注册了GST,并且同意执行这份合约中的条件和内容,那么该公寓价格中所含的GST0%

如果房价所含GST zero-rated”,那么包含所有费用在内的公寓最终价格由于GST部分为0%而间接地减少了。这听起来似乎是个很不错的主意:当您购买公寓的时候无需交付GST ,并且由一家物业公司专门打理房屋出租的一切琐碎事务,从而避免了房东与房客之间的直接交涉或争执,与此同时您还可定期获得具有合约担保的租金收入。然而,如果您一旦决定出售这间“zero-rated”的公寓,或者您意图想要更改出租合约或是改变房屋的使用性质,那么在将它出售的时候,您就有可能需要交付额外的12.5%GST,而且甚至会涉及到其他与房屋买卖相关的税务问题。

如何知道所买的公寓为“zero-rated”?

一个公寓的售价性质为“zero-rated”的话必须满足两个前提条件,即买卖双方均已注册GST,并且公寓在出售时与物业管理公司还存在租赁关系,这样的房屋售价才会被认为是“zero-rated”。现在您可以回忆一下,当您购买该公寓时,

1.      是否签订了有关房屋出租事宜的合约?

2.      是否签署了任何有关税款或GST的书面文件?

如果您两项都已经签署了,那么您可能已经注册了GST,而您所购买的公寓属于“zero-rated”的性质。

在出售公寓时应该如何处理“zero-ratedGST呢?

如果您的公寓在出售时仍然附有最初的管理合约,并且您的买家也是GST的注册人,那么您的房屋就可以以“going concern”来出售。在这种情况下,您的房屋的售价中则不能包含GST,所以您也就不用为您的销售额缴付GST了。但是,如果出现了以下几种情况,您还是有可能需要交付GST的,比如:

1.      最初的租赁合约已经到期,而您还没有与物业公司进行交涉进行继续签约;

2.      您或者您的家庭成员搬进了这套公寓,或者由您直接进行对外出租。

我们举个简单的例子来说明: 2006年的时候,王氏夫妇买了一套公寓作为投资房,同时也与一家物业管理中介签订了租赁合约,该合约明确了这所房屋的使用性质。另外,他们还签署了一些关于GST的相关文件。所以我们可以由此认为这个投资房是以“going concern”的形式购买的,因此其GST 为“zero-rated”,即房价不包含GST。在租赁合约结束时,他们认为将此公寓出售会比续约更合适,所以他们将公寓推出市场准备出售,而在这段等待出售的时间里面,他们的女儿临时搬了进去。过了没有多久,他们收到了一份$255,000的出售合约,这个价格除了包含他们的mortgage, 房屋管理费及其他所有的开销之外,还使他们得到了$20,000的利润,因此他们决定接受这个offer。然而当他们把有关出售的信息告知他们的会计时,让他们大吃一惊的却是他们需要交付高达$31,875GST(出售价格的12.5%),而这笔数额比他们得到的利润还要高。那么为何会出现这种情况呢?明明赚到的利润却要全部作为GST上缴给国税局,其余的部分还要自掏腰包,这岂不是吃了个大亏?之所以会发生这种情况是因为他们当时没有为原定的租赁合同进行续约,并且在最后这段时间里,他们的女儿住了进去,改变了房屋最初制定的使用性质,因此这套公寓已经不再符合“going concern”的形式,所以他们就需要为出售的公寓缴纳这笔GST。让我们回到最初的情况,如果王氏夫妇能够在出售房屋前就向会计师询问或了解GST的情况,那么他们或许就能够避免支付这笔庞大的税款。

 

更多详情请浏览www.pas2008.co.nz,或致电本会计行09-3032868本文仅供参考,撰稿单位或撰稿人对因采用本文而造成的一切后果不负任何法律责任,读者在做任何决定之前需征求专业人士的建议。)

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