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Lockdown期间,能免除商业租金吗?

[日期:2020-04-04] 来源:工收局  作者:PAS会计行(新西兰会计师事务所) [字体: ]


​新西兰政府在
317日提出了对雇主的支持政策-工资补贴(Wage Subsidy),受到了雇主的广泛关注,这个补贴致力于协助企业解决在Lockdown期间所面对的首要问题-员工工资,在许多企业主因得到工资补贴而有了一定的缓和之后,又因新冠疫情严峻的形式,自2020326号起,新西兰又进入了史无前例的为期一个月的全国封闭期,除了必要性服务行业可以继续经营之外,其他非必要性的行业都面临着停业的困境,甚至很有可能面临着“断粮”的风险,那么作为一项固定开支的商业租金,又使得企业主开始忧心忡忡,相信对于大多数企业主来说都会面临着这个问题,财政部长Grant Robertson也在前几日向国会议员表示,会在近期公布商业租金补贴的政策,让我们拭目以待。但在没有该方面政策出台之前,那是否在Lockdown期间可以向租金说“No”呢?且听以下解释:


 首先,查看签订的商业租赁合同。


您需要翻看以下您当时签订的商用租赁合同是否是2012年的版本,并且确认里面是否包含了27.5条款,该条款是在2011年基督城大地震之后为了保护租客而出台的契约条款,该条款原文如下:
If there is an emergency and the Tenant is unable to gain access to the premises to fullyconduct the Tenant’s business from the premises because of reasons of safety ofthe public or property or the need to prevent reduce or overcome any hazard,harm or loss that may be associated with the emergency including:
(a)a prohibited orrestricted access cordon applying to the premises; or
(b)prohibition on the use of the premises pending thecompletion of structural engineering or other reports and appropriate certificationsrequired by any competent authority that the premises are fit for use; or
(c) restriction onoccupation of the premises by any competent authority,
then a fair proportionof the rent and outgoings shall ceaseto be payable for the period commencing on the date when the Tenant becameunable to gain access to the premises to fully conduct the Tenant’s businessfrom the premises until the inability ceases.”
 
大致翻译如下:
如果有紧急状况产生并且承租方无法进入租赁物业内来保证生意正常的运营,由于公众或财产安全的原因,或为防止、减少或克服任何可能与紧急情况有关的危险、损害或损失的需要,包括:
a) 在物业有禁止或者限制进入的警戒线;
b) 在完成结构工程或者相关证明报告以及被当局主管机构要求所要完成物业可以安全使用的报告之前,禁止使用物业;
c) 因当局主管机构对物业的征用而产生限制。
 
在禁止进入物业开始之日直到可以重新允许回到物业之日这段期间,租赁方可以按照合理的比例计算出“一部分合理的租金”免于支付。
 
简单来说,该条款的意思就是如果商业租客因为公众健康安全的原因而无法进入出租地正常使用租赁的物业来运营自己生意的话,那么受影响期间“一部分合理的租金”应该被免于支付。
针对这次Lockdown,政府要求的是,非必要性的行业的工作人员全部需要居家隔离。这虽然不是政府直接把出租地进行封闭,但是也间接的导致了非必要性行业的工作人员无法正常进入出租地的情况。
我们根据经验基本认定这一次的Lockdown基本是符合这个条款的,因为这是公众健康问题引起的封闭,非必要行业的租客无法正常进入出租地进行营业,那关键的问题就在于受到这个封闭的影响有多大以及如何定义“一部分合理的租金”。


其次,对您的生意造成了什么影响?

首先需要看有哪些因素对您的生意造成了影响:

我们根据以下几种不同的因素进行阐述:


1.   办公室

·是否有办公设备或者办公家具占用着出租地

·公司员工是否可以居家通过远程办公维持生意正常运行

·对生意造成的影响的程度


2.   仓库

·是否有货物正常占用着出租地

·是否受到限制不能正常使用仓库

·对生意造成的影响的程度


3.   是否是必要性的行业(Essential Business

·如果是必要性行业,可以正常使用的话那就应该照常付租金

·如果不是必要性的行业,有没有尝试最大的努力去第一产业部(MPI)申请封闭期间办公许可Safe Practice Registration(比如一个办公地点少于5名员工工作,但需保持2米以上的距离,及制定相关的安全条例防止接触感染等等。)


4.   有无申请其他的金融补助(Financial Support

·商业保险(Business Indemnity Insurance有无包含收入损失)

·银行补助

·政府补贴


5.   生意业务的变化

封闭期对于大多数企业来说的影响都是消极的,但是也有一部分企业受到了积极的影响,您有没有在疫情期间开启了新的业务,反而增加了新的销售和服务收入,这也许抵消了由于封闭而带来的消极的影响。



对于上面提到的对生意造成的影响,最好是通过数据体现,那么最能够体现数据的文件可分为以下几种:

-GST 申报(GST Return
(可用于对比去年同期的数据来判定对生意造成的影响)

-Apr 2019-Mar 2020的年度财务报告(Apr 2019-Mar 2020 Financial Statement
(可用于对比上一个财政年度的财务报告来判定对生意造成的影响)

-对未来生意的现金流预估(Cashflow Forecasting
(可用于对未来现金流的一个预估来判定对生意造成的影响)  
           
以上三种文件,作为第三方的会计行都是可以帮您整理提供。
对于这部分我们建议您和您的会计师进行讨论并得到最好的建议以便可以支持您计算出合理的租金补贴要求。

 

最后,与业主进行协商。


当租赁方根据会计提供的数据计算出“一部分合理的租金”之后,那就可以与业主进行协商,看业主是否能接受这个提议,当然,是否接受这个提议的决定权在业主手里。在此期间,租赁方还是需要正常交付租金,

1) 如果业主理解并同意租赁方提议的话,就可以返还“一部分合理的租金”给租赁方;
2) 如果业主不同意接受提议,坚持要租赁方支付全额租金,那么就有可能需要通过仲裁解决。仲裁和解可能也需要很长时间,和解的依据也会通过数据说话,数据将会起到重要的作用。
 
在新西兰这个自由,和谐的国度,我们当然希望所有的业主以及租赁方都能互相理解,共同抗疫,共渡难关,但是也支持业主和租赁方维护自己合法的权益。当您作为租赁方向业主提出减租要求的时候,要以事实为依据提出合理的要求,不然提出一个不合理的要求业主肯定也是无法接受的;当您作为业主,在这个特殊时期一分钱不减可能也不太合适,毕竟都是长期的合作伙伴,大家应该相互理解,而如何得出合理的数据就需要专业的会计来帮您计算了。
鉴于此,建议您在Lockdown期间尽快完成2020财政年度最后一期的GST申报并且尽早着手准备2020IncomeTax相关文件,从而可以尽快准备出相应的支持文件。

 

 

PAS会计行针对此期内容做了一期专门的视频讲解,扫码下面图片中的二维码点击“进入回看”即可。

 

 

 政府之后有可能会出台有关商业租金的新政策,我们将在第一时间为大家解读,请关注我们PAS会计行的公众号(pas20082008)以及网站http://www.pas2008.co.nz获取最新的税务信息,谢谢!

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

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