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即将进入银行负利率时代,将引致的房产交易和税务问题!

[日期:2020-05-05] 来源:  作者:PAS会计行(新西兰会计师事务所) [字体: ]
进入level 3已经一周的时间了,新西兰的这场“战疫”似乎已经看到了胜利的曙光,但新冠疫情对经济所带来的负面影响也不断的显现出来,近日西太平洋银行(Westpac Bank) 的首席经济学家Dominick Stephens在最新的经济预预测今年年底官方现金利率OCR(Official Cash Rate) 可能会降至-0.5%。本文就这些政府的经济干预政策和大家分享一下,在这种即将进入银行负利率时代的大环境下,将会对经济产生的的影响,房产投资机遇以及房产买卖相关的税务问题。



·        什么是官方现金利率OCR(Official Cash Rate)
OCR是新西兰央行向商业银行的隔夜贷款收取的利率,OCR影响着新西兰商业银行向央行借贷的成本,同时也是为央行提供一种影响经济活动和通胀水平的手段。
·        在官方现金利率OCR(Official Cash Rate)0或负数意味着什么?
如果官方现金利率OCR下调为零或者负数,意味着这个国家的经济发展需要调整和刺激其市场经济热度,也就是说中央储备银行不得不采取负利率的办法来刺激投资.首先对于现金存款人来说,负利率意味着存款不仅不会收到利息,反而需要向银行支付一定的费用。听起来或许不可思议,但是早在2014年德国已经出现一些银行向客户收取存款手续费,虽说主要针对的都是些富有的客户,但是此举在近期也受到其他一些银行的追捧,并且欧洲的银行已宣布,即将进行下一步量化宽松的政策,那么在不久的将来,就会有越来越多的欧洲银行会推广“存款手续费”。
负利率政策的推广就像是一把双刃剑,在促进经济发展等积极影响的同时也存在着负面的影响。但是对于普通人来说,如果现金存款还在持续亏钱,那么如何保护好自己的腰包变得迫在眉睫,因此将存款转移投资到房地产等不动产领域中去,会是一个值得思考的问题。



·        通货膨胀即将到来,如何投资房地产保值?
OCR的负利率为的是刺激经济,鼓励人们将现金投入到其他实体中去,而OCR作为基准利率也是在新西兰金融市场上具有普遍参照作用的利率,商业银行的贷款利率水平也会根据这一基准利率水平来确定,因此OCR的降低甚至是负利率,也会影响贷款利率的相应减少。
新西兰央行宣布51日取消LVR(贷款价值比)限制,为期十二个月,旨在增强新西兰金融市场的稳定性。简单来说,LVR就是为银行发放的贷款数额相对于房子价值的百分比,按照之前的政策,也就是说民用自住房需要支付首付比例为20%,民用投资房需要支付首付比例为30%,商业物业需要支付首付比例为40%。最初在2013年新西兰开始实施了对LVR的限制,主要是这个政策的实施主要是希望通过LVR贷款价值比增加了购买房产的难度来减轻住房市场的热度同时降低了购房者不会超出自己的负担能力贷款买房,并也同时降低了银行自身的风险,从而保证金融市场的稳定性,但目前为了应对新冠疫情造成的负面经济影响,就取消了LVR限制,让银行尽可能的放贷出去来刺激经济活动,让经济市场活跃起来,并早日恢复。那么LVR的政策取消是不是就意味着零首付买房了呢?答案是否定的,虽然央行不再对首付比例进行限制,但是各个商业银行需要自己控制风险,借款人的自身情况来决定贷款的比例,所以说在未来12个月里,因LVR限制的取消,贷款比例增大,但前提是借款人有一定的偿还能力,才可以将首付比例缩减。但是银行也不会做赔钱的买卖,所以零首付也只是一个理想的状态。
新西兰的储备银行下调OCR官方现金利率和取消LVR的限制都是希望积极的促进银行进行大量放贷,从而使得金融稳定,帮助减缓经济衰退,但宽松的政策无疑会造成经济的通货膨胀,那么针对新西兰的环境之下,房地产作为一种能够抵御通胀的不动产,就变成了普通投资者首要的投资选择。
 
·        为什么房地产会抵御通货膨胀?
通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象,如果说某项投资是保值性的,则意味着它能抵抗通货膨胀,即投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。就是能保证投资一段时间后所抽回的资金,能购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。房地产通常具有这种功能。
举个简单的例子,十年以前,小王拿60万纽币买了一套房产,然后又拿了60万纽币存在了当地银行,现在房产增值到了100万,小王如果卖掉那套房子可以在同一时期购买一套情况类似的的房子,而放在银行里的存款肯定是无法足够购买到状况一致的房子。再假设如果进入了出现了负利率高通货膨胀的情况,可能十年以后存款都少于60万,因此总的来说,房地产的增值抵御了通胀。



·        房屋贷款的三个决定因素:
第一是利率。对于所有的房贷者来说,利率越低对他们来说越好。因为,贷款利息越低,还款越轻松。在相同的收入下,还款能力相对提高了。
第二是还款能力。这方面跟您的收入有密切关系。如果您的还款能力越高,银行能借给您的贷款额度就越高。那么您去考虑购买的房子的价格和条件就可以提高,您选择房子的机会和数量就会越多,这样您买到自己喜欢的房子的机会越大。
第三是首期。首期款是十分重要的,尽管您的收入很高,还款能力也很强,但因为LVR的限制,您没有足够的首期款,您还是没办法进行您的购房计划。这种情况很多时候出现在刚出来工作不久,家里父母也没有给他们提供首期的年轻人身上,或者是高收入人士想多买一些投资房的时候。
以上三个条件,基本上是当您想购房置业时都必须考虑的。现因贷款利率随着OCR的降低而降低,以及LVR限制的取消,无形中对房屋市场是一个利好消息,如果打工一族因为政府补贴而保住了自己的工资不受影响,那么投资房产就变的触手可及。


·        房产合约中的GST问题
投资房地产行业再次成了热门话题,那么大家很可能就会遇到一些不可避免的税务问题,如果这方面的税务因素没有考虑进去,那么有可能你整个财务变动的初衷与结果背道而驰,甚至得不偿失。那么购买房地产时,有哪些需要注意的税务问题呢?首先我们简单谈一下关于GST的问题,希望可以引起大家的注意。
1)购买民用房产时涉及的GST
一般投资民用房产是以民用为目的,买家是不需要考虑GST的问题的。因为买卖双方都是以自住或出租投资为目的,所以是不会涉及GST的问题。但是我们需要强调,务必在购买房产时,要找到相关专业人士中介或者律师咨询是否卖家有注册GST
2)购买商业房产时涉及的GST
一般购买商业房产是指购买办公室,仓库,购买服务性公寓等等。首先在购买商业房产之前,先考虑好以什么样的实体去持有该商业房产,是以个人,合伙人,公司,还是信托等。然后持有实体需注册GST,并将信息提供给律师,在商业房产交割时,律师会把这些信息填在买卖合约里。买卖合约里面的第一页,关于购买价钱的条文里,应该选取“plus GST if any”这一项,另外,在合约中的GST information那一页,需要每一项详细的填写及签名。因为买卖双方都是注册GST的,这个经营也是属于持续经营的,也就是我们常说的“the sale is a going concern”,所以这种情况下你购买的商业物业的GSTzero rated, GST0. 当商业投资房产购买后,如果你是把该商业房产进行出租的话,那么商业房租收入部分都是需要申报GST的。
3)购买民用房产做房屋开发涉及的GST
a)最初目的为民用自住,后因某种原因改为商用开发。如果能将购房时的GST退回来,等开发完后,再把新房整体的GST再交回去,购房款中的GST退回也会有助于企业的现金流。但是会有很多人想要将个人名下的房产转到个人公司的名下进行开发,那么这种“associated persons transfer”,GST都是以0计算的,那么你可能就从税务局中退不回你计划中的GST
b)最初的投资目的就是开发。那么首先你通常是一个开发商或者准备成为一个开发商。那么当你的经营实体去购买这个房产,并且在买卖合约的Schedule 2GST information这一页里清楚的填上买家的商业信息,因为这些信息将是你做GST退税时的重要支持文件。
在当今银行利率及政策利好的情况下,在做任何交易前,都要清楚了解买卖双方的税务信息,必要时,先征询你会计师的意见,以此避免了付出昂贵的税务代价及费用。


·        物业交割后所涉及的所得税
1)     明线法规(Bright-Line Test)的应用
a)       交割日期在2015.10.1之前买卖的房产不受明线法规的限制;
b)       交割日期2015.10.1-2018.3.28之间,购买的投资房在2年之内将其卖出,那么房产的资本增值部分需要交所得税;
c)       交割日期2018.3.29以后,那么投资房在5年之内卖出,那么房产的资本增值部分需要交所得税。
在考虑卖掉房产时,先查看是否按明线法规持有足够的年份,否则,将要交纳资本增值税。但是,即使持有足够的年份,只要持有的房产没有达到10年,还是很有可能会被要求交纳资本增值税的。尽管持够了明线法规的时间,并不代表不用交税,税务局会根据个案的实际情况分析,来决定是否征收资本增值税。

2)主要自住房的豁免(Main Home Exclusion
作为主要自住房,是不受上述明线法规的限制,但是千万不要以为只要是自住房的销售,就可以避免缴税。
首先,主要自住房的定义,首先一个人只能拥有一套主要自住房,如果你拥有多套自住房,那么哪一套才是你的主要自住房呢?
       a)     50%以上的时间在房产居住;
       b)     50%以上的面积是是家庭使用。
其次,主要自住房交割是否缴税需要考虑以下三个方面
a)     自住房的最初的购买意图
当购买自住房时,你的买房意图是什么?因为你的买房意图也将决定你卖房时的纳税状况。如果你当初购置房产是否是为了生活的需要而去购买房产,比如为了孩子上学,为了工作方便,这样当你在卖出房产时,你的获利属于你的资本增值,可能不需要缴税。但如果最初的想法就是为了以后卖房的时候赚钱,那么获利的部分是肯定要纳税的。
b)     自住房的买卖频率
根据税务局规定,每个人名下只能有一套主要自住房(Main home),且主要自住房售卖的频率最多只能在连续的两年的时间段内使用两次。那很多读者又会问自住房住了两年之后,就把他卖了,是不是就肯定不用纳税了?不一定,接下来就是需要考虑的第三点。
c)       个人名下有无房产开发行为或者频繁的房产交易记录
如果个人名义下一直从事民房的开发行为,或者是在近几年有频繁的房产交易记录,那么个人名义下售出的自住房也很有可能会被判定需要纳税的。因为上述的行为是一种商业活动,在这种模式下,房产并不是作为一项资本长期的存在,而更像是一个短时间内可以流动的商品,这也导致了税务局怀疑你的买房意图是为了获利,从而判定需要对售出自住房的获利部分进行纳税。


·        资产重组和规划中引发的税务问题
在房地产再次吸引住广大投资者的眼球时,如果持有多套房产,那么配置与规划投资房产的好坏,直接决定了投资回报率。
那么下面我们就来分析一下,这里面究竟有些什么样的问题和注意的地方。
 a.    房产开发在个人名下与在公司名下有什么区别?
I.     以个人名义成为开发商的情况下,会有大概率影响到个人名下其他房产售卖时候需要对资本增值部分进行缴税的判定,比如自住房的出售需要缴纳所得税;
II.     以公司名义成为开放商的情况下,可以把公司开发的项目与个人区分起来,这样就并不会直接影响到个人名下房产的售卖;
III.     个人名下的所得税税率是以阶梯状收取的,而高收入人群的税率会达到33%,在以个人名义进行房产开始时,基本上利润部分比较高,很容易就达到了高税率,而公司的所得税税率只有28%
b.     当个人名下房产卖给公司时,需要以什么样的价格卖给公司呢?要交税吗?
首先肯定是要以市场价格进行交易,但是如果个人名下房产持有时间超过10年,那么收益所得是不需要交税的,但如果在10年内交易则有可能需要交税,这也是需要具体情况具体分析。假设持有了十年以上,卖房收益是不需要交税的,那么当市场价格比较高时,将房产卖入到公司开发,自己不需要缴税,而公司的开发成本也会增高,从而也会使得公司利润降低,最终也会造成所得税的减少。所以我们在进行这些资本重组的时候都必须考虑后面的税务成本,否则,银行这些利好政策和它们相比都会显得微不足道了。

c.      如果投资房产想要为了保护资产,并且能够将资产留给自己的后代,那么资产需要如何规划呢?
在这种情况下我们都会建立信托,并将房产转移至信托名下,信托是可以满足资产保护的需要,甚至可以避免后代因离异造成分割导致资产的损失。
 
在政府出台的这些刺激经济恢复的政策之下,我们既然有了积极的反应和付之行动的意图,那千万在具体的细节上充分考虑税务因素对你做出决定的影响,从而,避免不必要的税务风险和损失。已达到配合自己资金运转和资产重组后,对经济带来的冲击。

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