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由买卖投资房引发的税务问题

[日期:2008-05-30] 来源:PAS会计行  作者:PAS会计行 [字体: ]

由买卖投资房引发的税务问题

(由P.A.S会计行特约供稿19-May-2008

购房者买房付款、交割本应是顺理成章的流程,但为何某些房产商要求购房者注册GST? GST号与购房交易存在怎样的联系?面对这些疑问,很多买房者一头雾水,不知从何寻找着眼点。本期文章,我们将特别为在购房时遇到GST问题的人士做一个简单的分析整理。

我们首先从一个概念着手,“商品服务税”也就是通常所说的GST,与我们的日常消费密不可分,我们买的任何物品价格中都包含GST,为物品价格的12.5%。比如购买一台实价为$1,000的电脑,它的GST$125, 那么最终所需付的价格为$1,125。对于“最终消费者”(end user)来说,GST$125需要支付给商家,由商家代交给国税局。对于作商业用途的消费者来说,购买的电脑将来有可能被卖出而产生商业利润,这样的情况下,最初所支付的$125GST可以在日后向IRD索回。

同样的道理,买卖房产也牵涉到GST的问题。对于购买自住房的人士来说,他好比是这个房子的“end user,房价中包含的GST应先由买家支付给房产商,再由房产商代交给国税局。对于购买投资房的人士来说,他们把投资房看作成一盘生意来打理,如果投资者申请了GST号,其经营费用可以向国税局索回GST,同时他的经营收入需要向国税局缴纳GST,当然,如果没有申请GST号,则不存在索回或缴纳GST的问题。而投资房买卖所涉及的GST问题比日常物品交易更为复杂,这里涉及到一个“持续经营”的概念,英文叫做Going Concern。商品服务税法Goods and Service Tax Act 1985 (“the Act”) 中有这样一具条例:当转让一个“持续经营”的生意时,若买卖双方都注册了GST,则此笔交易所含GST0%。这款商品服务税法条例中所涉及的原理是,当一个投资房以“持续经营”的形式转让时,它法律程序上的买卖只视作其不同经营者之间的转换,买卖双方向国税局索回和缴付GST的“净效应”为零。于是,购房者不可向IRD索要房价中所含的GST费用,房产商也无需向IRD缴付卖价中所含的GST费用。作为一个有Going concern标准的投资房生意,必须满足至少5%的持续入住率,并且还需符合一个要求,即买卖双方必须签署一个书面协定来确保所购买业务为持续经营的模式,最典型的例子包括Motel,老人院等。

回归到文章开头,为何房产中介会要求购房者向他们提供GST号?这种情况势必牵扯到了Going concern的问题。单单就这种经营方式而言,其本身是一个有回报率并且公平合理的经营方式,真正让人烦恼的是某些发展商会投机地利用“Going Concern”的会计税务原理来达到避税的目的。首先,我们从房地产商的立场来分析,房地产商最初在开发土地,建造楼房的一系列过程中,在楼房卖出之前已经利用这笔“前期花销”向IRD索回了一大笔GST, 在一般情况下当卖楼产生收益时,依据GST税法,房地产商应当向IRD缴付卖房收入所含的GST(由于房屋建好后产生了高额利润,因此这笔GST通常比最初索回的GST更多)。而这些房地产商不愿意为卖房收入而缴纳这笔高额GST,所以他们就会要求购房者注册GST,并签署租赁生意委托书等文件,以“Going concern”的形式转让,从而避免向IRD缴纳 GST

从投资者的角度来说,如果以“going concern 的形式购买一个投资房,他们就无法向国税局索回GST。若以普通的形式进行商业租赁生意并注册GST,那么这笔费用中的GST是可以从国税局索回的,但是,某些房产商通常会这样告知投资者:“若不以going concern的形式买下(即购房者不提供GST号),他们交给税务局的GST就由你来付。” 其背后所隐藏的信息是,即使你可以从国税局索回买房花费中的GST,他们会在已谈好的房价(GST)上,再附加一个GST费用(等于双倍GST)。面对这样两难的选择,大多数投资者宁愿省去一大笔GST“附加费”而注册一个GST号并且以“going concern”的形式买单了事。最终,房地产商还是能够达到不用“自掏腰包”缴纳GST的目的。而当你在若干年后决定把这套房子出手的时候,除非你仍以“Going Concern”的形式转让并获取买家的GST号,否则这桩房产交易仍被视作普通的商业销售而需缴纳GST,这样显然吃了个大闷亏。

看到这里,相信许多购房者已恍然大悟,为何房产商会要求你提供GST号,甚至有些会免费帮你申请,所以会自然认为这或许是一个房地产商布置的陷阱,但严格来说这种想法是欠妥的,不如细细回想当时买房的经历:房地产商及中介已经告知你所购买的房子作投资用途,也承诺了高额的租金回报率,并且还会有一家物业管理公司和你签订了一个管理协议,如同经营一个生意等等,所以从某种程度上来说,房地产商向你索要GST号是完全顺理成章的。由此可见,如果自己对房产和税务知识多增加一些了解的话,在买卖房产交易的过程中就会变得更警醒和明智。

投资房买卖牵涉到很多税务的问题,从会计角度来说有许多值得谨慎和思考的地方,鉴于文章篇幅有限,我们无法在此做更详细的分析和探讨,希望通过这篇文章可以让许多有购买投资房意向的朋友得以借鉴,严谨审核买房合约中的内容,以稳定自己的立场,尤其能在税务问题上加强自己的判断力,不要轻易被别人牵着鼻子走。

 

(更多详情请浏览www.pas2008.co.nz,或致电本会计行09-3032868

 

 

 

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