但是为什么会流传这些说法？投资公寓到底可不可行？投资公寓，你又该注意什么？花点时间阅读这一期的文章。来自Ray White的资深房产销售Lisa用10年的房产经验帮你避开投资公寓的终极大坑。
大家听到的一些关于公寓的说法可能在一定程度上妖魔化公寓了。因此建议大家在考虑要不要投资公寓的时候，还可以考虑以下三个重要的点。
此外，公寓面积小而且保暖隔离做得专业，冬天不会太冷，有些物业还包冷热水，可以省下一些冬天的电费单。公寓不像House要做维护和修整花园，有紧急情况大楼经理也会去处理。
比如，在新冠疫情前，皇后街430的Volt，37平方米两房一厅，每周可以租到500多。唐朝公寓，50平方米的一房加书房，基本上都可以租到$580-$600/周。旧公寓，比如说Aura公寓，也是可以租到大约$560/周。
有三种公寓，最好不要买！
记住这三个L打头的公寓，分别是Leak、Leasehold、Lease。
那么我们该如何知道这栋房子是不是漏水房呢？
我们可以查看一个很关键的文件叫Pre-contract Disclosure Statement (PCDS) 来了解这个公寓有没有漏水的问题。
Pre-contract Disclosure Statement (PCDS)
根据Unit Title Act，PCDS是一个所有公寓卖家都必须提供给潜在买家的一个文件。这个文件中有两点需要特别注意。
第一是文件中的第十条，通过这一条可以查看公寓有没有存在漏水的状况，如果不漏水，我们可以去查看大楼过去两三年的业主物业年会的会议记录，看看有没有其他的问题。第二是物业的年度时间和费用。
如果卖主在文件中已经说明了存在漏水的状况，那么买家就不可以追究他人的责任了。但如果卖主一开始没有说明房屋存在漏水情况，但是购买后发现房屋实际上是存在漏水情况的，那么就要看卖主是否存在恶意欺诈的行为。如果存在恶意欺诈，就是另外一种情况了。
并且实际上，这份文件一般都会由卖家提供给物业公司（Body Corporate），然后买家可以向物业公司索取并且查看这份文件。一般的物业公司会在提供文件的时候收取300 + 纽币的行政费用作为Certificate。如果卖主对楼特别了解的话，可以从网络上下载文件的format，然后自行填写相应的物业费用、物业年度以及相关的信息。这样可以节省掉这笔费用。
几年前，有很多关于漏水房屋的纠纷，主要是由于买家不了解，并且卖主和中介没有解释说明所引起的。但这个情况在Pre-contract Disclosure Statement (PCDS) 颁布后得到了缓解。现行的法规中规定如果这份文件内容不准确，那么买家是有权取消合同的。如果在买家购买公寓签约之前，卖主没有提供这份文件，买家可以取消合同。
也就是说你不仅要交地税，物业费，还要交地租！
并且，地租是会不断变化的。Ground Rent 每七年会重新评估一次的地租。地租的金额将会根据评估后的土地价格来调整。作为屋主无力控制地租的增长幅度。
而且Leasehold的公寓一般不会升值，不像Freehold（永久产权）的公寓具有升值空间。
这意味着，物主对租金是没有控制权的！
并且很多管理公司签署协议时会承诺提供一定比例的回报率，但管理公司会根据客人的入住率来给予物主实际的最终回报。
给予物主的回报还会扣除较高的管理费用。实际回报率也会根据旅游淡旺季来涨跌变动。
最后的总回报率一般是会低于预期的。
值得注意的是，受到今年的疫情影响很多酒店都已经破产了。
它基本上都会涉及GST的问题。
因为service apartment基本上都是统一由一家酒店或物业管理公司来经营类似酒店式的住客服务。该经营模式基本上属于应税行为（taxable activities），自然就涉及经营中的GST，甚至是物业买卖过程中的GST问题。需要与您的会计师充分咨询清楚，切不可一知半解，否则，会给您带来重大的经济损失和麻烦。
