目前新西兰的房市火热，很多人都关注着买卖房产这一话题。然而在房产交易里涉及到的法律非常多，需要注意的事项也很多。为此我们邀请到了瑞启师律师事务所资深律师Danny Zhang来给大家普及相关法律知识。
在新西兰房产交易有两种方式，拍卖 (auction agreement) 和买卖 (sales and purchase agreement) 。下面就具体来介绍一下这两种方式。
房产拍卖 (Auction Agreement)
拍卖和买卖的区别在于，在拍卖房产上，卖家做的工作相对会少一些，而买家需要做的事情更多。
卖家注意事项
当卖家拿房产去拍卖时，需要和中介做一些相关的调研以及签订拍卖合同，并且需要估算房屋的不动产（即，固定资产），因为这些不动产都是需要一起交付给买家的。
卖家还需要注意的是房屋是否进行过更改或扩建，在做更改或扩建的工作时，是否有申请到政府许可（building consent）。如果做了需要building consent的改建工作的话，那么就要在Land Information Memorandum Report (LIM report) 里面显示出相关证据。
举例来说，很多人在买了房子以后，想要扩大阳台，建一个玻璃屋，类似这些改动和扩建都是需要去跟市政申请得到许可，才可以动工进行更改扩建。
当卖家对房产做了一些更改或扩建，且这些更改或扩建是需要得到市政许可的，但是并没有获批，那么卖家就有责任在合同里将相关改建披露出来。如果没有披露，也没有跟买家进行说明，交割后买家一旦发现，就会追究卖家的责任。新西兰的法律追诉期是7年，所以这一点对于卖家来说是需要慎重的。
买家注意事项
买家需要做的工作相对更多。买家拍到一套房产后，需要在规定的交割日期内去执行合同。所以在拍卖之前，就应得到贷款的预批，并且需要提供资金来源的相关证明材料。买家还需要提前准备好房子的building report和title，这些材料一般会由拍卖的中介提供。中介提供的材料里，title会显示整块土地所具有的interests，比如某些房子虽然是一栋永久产权的物业，但在title上会注册interest，通常会包括一些限制和通用权，也包含一些政府注册的公告。
除了房产面积和产权年限，在拍卖前还需要注意的一点是房产是否存在一些限制，例如不能再分割，或者由于房产所在位置有排水管道的通过而不允许再开发等。房产的LIM report会显示该物业是否有Code Compliance Certificates (CCC)，或者是这个房产在最近10-20年是否进行了分割或合法扩建，这些相关记录都可以查看。除此之外，在LIM report里还能看到该房子所在地区是否为洪水区，如果是在洪水区的话，那么会存在被淹的可能性。尤其是当买家有计划在未来对土地进行开发的意向，更需要检查LIM report和相关文件，来确认是否存在不能分割等限制。如果有需要，可以找律师帮忙查看相关文件。
如果房产拍卖成功，买家会先需要缴纳10%的定金，这时合同将变为无条件的合同，买家就不能退出了。在这种情况下如果买家想要退出，唯一的转让方法是提名（nominate）他人，让他人接盘完成购买。
房产买卖 (Sales and Purchase Agreement)
不同于房产拍卖，房产买卖会留给买家更充裕的时间。买家开价给卖家，看卖家是否接受，如果卖家接受，买家还要看买卖合同上有哪些条件，常见的条件是要求提供资金相关的材料、building report和LIM report。通常卖家会给买家5-10工作日的时间，去申请贷款以及完成相应材料的准备和审核。
一般情况下，LIM report是需要买家自己去向市政申请的，不过也可以通过中介或律师协助索要。市政一般会提供两种服务，一种是加急服务，在三个工作日内提供LIM report；第二种是一般服务，但需要十个工作日。所以，买家需根据自己的实际情况进行选择。
Building report一般就是买家找评估师看房评估并出具报告，报告分口头和书面。口头的相对便宜，但是有的时候银行贷款会要求提供书面材料。另外，如果房子有问题，比如漏水、墙面瓷砖有破损，想要对卖家提出修整要求的话，也需要出具书面报告。只有口头协议，以后出现问题要argue会很难，所以还是书面的building report更有效。另外，银行批贷款的时候，对一些房子是有额外要求的，比如外墙是plaster的房子，会需要builder用湿度测量仪查看有没有漏水和裂缝等问题，并出具相应的报告。但不是所有的builder都会提供这个服务，所以如果是买这种物业的话，需要提前调查清楚。
如果大家还有任何疑问，建议咨询律师或相关人士为您答疑解惑。
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