开发, 一个热搜名词。一谈到房产开发相信大家对王健林、王石、许家印等大佬名字一点不陌生，随之脑海中会浮现出房地产开发一定会赚钱，赚大钱。
随着近几年的新政，也犹如一剂强心针大大力度的推进了新西兰的房地产开发市场，使得房地产开发热潮就像雨后春笋般涌现出来，大家纷纷的都投入到了开发大军的行业中。几乎恨不得是要全民开发！
那房地产开发真能赚大钱吗？小编作为一位资深的税务专家今天就从税务的角度来和大家分析一下中小型房产开发中的注意事项。
房产开发的初衷和目的
在房产开发之前，您需要清楚房产开发的目的是什么？是准备开发完后作为理想的家园自住，或者长期持有并出租，还是开发完后就直接卖掉赚取差额利润？如果是开发完后长期持有，那这属于一种长线投资行为，并不在开发商之列。在开发中也不需要注册GST，只需要完善保留好开发中的成本及文件，以备不时之需。
如果是开发完后直接卖掉，那这属于一种商业行为，作为开发所购买的房产(residential house)和开发中的建筑成本可以申报GST, 相对应的当房产开发好后卖出时，也需要将售出房价价值的GST部分申报到税务局。当财政年度结束后再申报房产开发中利润的所得税(income tax).
经营房产开发的实体
新西兰的经营实体通常有个人、合伙人、公司和信托等。运用公司的形式通常比较适合运作商业模式的房产开发。运用公司运作的优点是公司是有限责任制，股东承担的责任仅限于持有的股份；公司的税率为28%，低于个人最高税率39%；公司易于经营、扩大业务和融资等。
资金
资金是房产开发的重中之重。因为疫情资金链断裂，造成了很多开发商破产，所以资金这一块需要铺排的非常清晰。针对这一点，需要紧密的与银行、贷款经纪、及会计等紧密的沟通。以便清楚的知道以自己的收入可以借到多少贷款？跟谁去借（银行，二级贷款，还是私人借贷？）贷款的成本有多少？需要多久renew一次贷款？renew贷款的费用是多少？开发中后期资金的放款细节等等。还有，开发项目完成后的后续贷款偿还能力以及还款计划。
开发位置及前期工程
购买开发的土地时需要咨询这方面专业的人士以便获得最专业的意见。例如想购买的土地的地形，是坡地还是平地？是不是属于洪水区域？土地的周围有没有受保护的树木？该区域的周边有没有校网？政府针对该区域建房及分割的要求？购买地区的特点等等。
另外针对所购买位置的市场客户消费群体，需要清楚与工程师沟通好设计图纸及建造标准，以作做好成本的控制。
谁来盖？
对于很多小型的房产开发商来说，很多会选择把项目包给第三方，或者请一个专业的施工监理(site manager)帮助来盖。但对于中型至大型的房产开发商，通常都有自己的开发团队，会选择自己来盖。
如果选择大包项目给第三方，那开发中很大部分的利润都被第三方给拿走了，最终有多少利润，这个项目是否可行？值得深思。
如果是自己盖，那需要考虑的是您是否可以胜任？您对盖房中的突发事故是否清楚，每一项工作的安排流程是否清晰？所有施工中的工作是否可以合理衔接和协调？施工的周期是否可以控制好？如果不能胜任，是否可以找到一个专业的施工监理(site manager)来协调？等等。
如果您是一位在建筑行业工作或者工作中经常与建筑行业的人员打交道的话，也许会有足够的时间精力和专业资源去管理和跟进这个开发项目，无形中也充当了施工监理(site manager)，并有效地节约各种开支，从而减低开发成本。否则，判给大包合约方，让利给对方。
开发中的税务及会计
近几年因为开发的热潮，税务局针对这个行业也特别的关注。建议使用一个专业的会计软件来管理开发中的bookkeeping及纳税申报。详细的记录每块地的开发成本，在售出时以便可以合理的计算出相应的成本。
在很多的开发项目中，特别是小型个人开发项目很容易在事先忽略了会计师的作用。仅凭销售中介和大包建筑合约的简单计算就拟定项目很赚钱。以下的不稳定因素都是直接影响项目利润的：
1. 建筑材料的临时短缺，造成建筑材料的成本骤升。
2. 建筑材料的短缺也同时造成建筑工期的延误，建筑贷款利息的增加。
3. 建筑工人市场的变动引起的工人短缺，同样也延误了建筑工期， 或高薪请人而增加了工资成本。
4. 房屋销售市场的疲软，令到售价降低，利润也减少。
5. 房产出售后相关的税费缴纳事先并没有计算在内，导致实际资金回笼或利润并没有想象中收益。
6. 因没有缴纳相关税费，事后招致税务审查及罚款而造成重大经济损失和精神打击。
这一系列的连带效应，让后疫情时期对于房地产市场的冲击相当大。在上面提到的开发中的原材料价格上涨、贷款利息提升、房市的价格下跌等因素最终造成了开发的项目结束后，只要不亏都已经很庆幸。所以在当下的情况，如果是要开发房产，还是要慎重。建议务必事先寻求专业会计师的意见，和做出一些相应的铺排和准备。
新西兰PAS会计行拥有专业的会计师团队，有着丰富的税务会计知识和经验，如有任何问题，欢迎联系我们（09 303 2868），也可添加微信号：PAS会计行（pasaccounting）。
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