之前的文章中我们分享了租赁管理法修正案的解析，大家应该也了解了从2021年7月1号起，你的出租房需要符合健康住宅标准。很多人可能会有疑问，为了符合这一系列的标准，业主需要花费很多在维修、增建或是更改上，那么这些为满足健康住宅标准而产生的费用是否可以抵扣出租房收入的所得税呢？
往期文章：房屋租赁法案新规解析
税务局也针对这一问题进行了研究，并与公众研讨这一问题。这期文章就来为大家解读一下目前税务局发布的相关解答。
首先让我们来回顾一下健康住宅标准：
1. 加热标准：出租房内必须有至少一个固定加热装置直接供暖主要起居室，加热器功率至少为1.5kw。
2. 保温标准：出租房的天花板和地板必须有符合2008年建筑规范的保温棉，或是安装最低厚度为120mm的保温材料。
3. 通风标准：出租房内的起居室、餐厅、厨房和卧室必须装有可打开的窗户，并在厨房和浴室装有排风扇。
4. 防潮和排水标准：出租房必须有有效的排水系统。如果出租房有封闭的底层地板，则必须有地面防潮层。
5. 挡风标准：必须确保出租房的墙壁、天花板、窗户、天窗、地板和门上没有不合理的空隙或孔洞，以免造成明显的漏风。必须封住所有未使用的烟囱和壁炉。
健康住宅标准的具体细则您可以在政府官网（Tenancy Services）上可以查询到，或是咨询出租房管理中介进行了解。
接下来，关于为满足健康住宅标准而产生的费用是否可以抵扣出租房收入这一问题，税务局作出了初步解答。
这些费用分为两部分，一部分是收益性质（revenue nature）的费用可在当前财年抵扣收入，另一部分是资本性质（capital nature）的费用不可一次性抵扣，但可以通过折旧的方式逐年抵扣（如果支出是用于与房产不可分割的固定资产上，则该资产不可折旧）。
收益性质的费用
包括：
维修或维护需符合标准的物品而产生的费用（如，维修现有的加热和通风设备以及维修现有的地面防潮层和排水系统）；
为符合标准而进行的少量增添或改动而产生的费用（如，增添保温棉以及堵住空隙和孔洞），但不包括改变房产性质而产生的费用；
按要求保存记录并在租赁协议中提供信息的合规成本，例如，提供健康住宅合规报告的服务费用。
资本性质的费用
包括：
重建、替换或更新房产中的固定资产，或；
改变了房产性质。
这些费用不能抵扣收入，但是一些固定资产可以通过折旧的方式进行抵扣，例如：
1. 板式电暖器
2. 分体式空调
3. 百叶窗式排风扇、自动开门挡门器、外门防风罩和一些用于阻挡壁炉或烟囱的设备（如果设备没有充分固定在房产上的）
但如果固定资产变成了房产不可分割的一部分，其成本就会直接算进房产的成本里，并以与房产相同的比率折旧，通常是零百分比。例如：
1. 烟雾报警器
2. 保温棉
3. 新风系统
4. 加热材料（木材或天然气）
5. 可开关窗户
6. 外门
7. 大部分排气扇或抽油烟机
8. 地面防潮层
9. 排水系统以及屋顶排水
简单来说，为符合健康住宅标准而产生的维修和维护费用通常可以在当前财年抵扣收入，但替换或安装新设备以及改变了房产性质的费用是不能一次性抵扣收入的。
以下有一些例子，供大家参考：
1. 安装新的加热泵 — 不能一次性抵扣但可折旧
2. 安装新的保温棉 — 不能抵扣，属于房产的一部分，折旧率为零
3. 补充保温棉以恢复到原有的状态 — 可抵扣
4. 补充保温棉，但超过了原有的部分 — 不可抵扣
5. 安装一小块额外的地面防潮层，以补充现有的防潮层来达到防潮标准 — 可抵扣
6. 使用与原先不同的保温材料来修复保温层 — 可抵扣
以上就是税务局针对健康住宅费用是否可抵扣问题作出的解答。如果您不确定自己的出租房是否符合标准，建议寻找专业的出租房管理中介来帮您查看。如果有更多关于出租房的税务问题，欢迎联系我们（09 303 2868），也可添加微信号：PAS会计行（pasaccounting）或 PAS会计行-小助手（nzau02）。
