浅谈新西兰房产交易的法律与税务知识（二）

在上一期文章中我们介绍了新西兰房产交易中有关拍卖和买卖的知识。上期文章回顾：浅谈新西兰房产交易的法律知识（一）

那么这一期我们继续介绍一下在新西兰的房产交易中关于Off the Plan Purchase涉及的知识， 以及 Nomination 与 on-sale 的区别。

Off the Plan Purchase是表示买楼花或者买期地，在这里我们就用同一个名称Off the Plan 来涵盖.

Off the Plan通常是指长期合同。如果开发商在预售期地，在土地开发的初级阶段就开始预售土地。很多时候是在没有拿到相关的资源申请许可以及了解未来土地的销售情况之前就开始预售土地。在这些合同里，开发商也许会把这块土地以可以分割的条件 (Specification)写进去，但这只是一个大概的预估。比如说打算开发土地，这块土地开发后应该是400平米的面积。如果买方购买了这块期地，买方会在合同里看到有这样一个图表，那么它其实只是一个预估，并不是最终的数据。

Land Covenant（限制条款）

所以在当买期地的时候，开发商的限制条款 （Land Covenant）会在合同里有所体现。那么Land Covenant就是开发商对于这个小区规划的一些限制。例如买方想在购买的土地上建房，房子的图纸首先需要经过审批，通过之后才可以建房。另外房子外墙用的材料也是有限制，比如颜色涂料等。还有小区的管理方面也有限制，比如房子的外面不能随意堆放垃圾，长时间不割草，房子外面不能长时间有临时建筑 ，例如帐篷或者移动小屋工人居住。也就是说，房地产开发商买了很大的一块土地，然后把这块土地分成很多小块，如果把土地卖给不同的人，每个人在建房时，也要根据开发商的限制条款来建造，从而符合开发商对小区的规划。所以买方如果想买期地，那么买方需要清楚的了解这些条款。不然买方将来建房时就会受到限制。即便买方买的土地是永久产权（Fee Simple）,买方在这块土地上做什么都可以，但是前提是符合开发商限制条款的要求。所以这些限制条款一定要注意。而且这些条款大多是本着保护开放商利益的原则设立的。

Sunset Clause（日落条款）

由于开放商开发的项目一个比较大，开发商在开发初期并没有办法预见所有的可能性。比如资源申请以及未来的销售和贷款的情况，所以开发商就会在合同里注明“日落条款”，给开放商一定的时间去准备满足这些条件。如果到了合同“日落条款”的截止日期，条件仍未满足，开放商和购买者都有权力去取消合同，购买者也可以拿回缴纳的定金和由此产生的利息，双方都没有追究的权利。但是在“日落条款”截止日期之前，一般情况下双方都不能取消合同。

如果购买者购买的是楼花或者期房，那么在“日落条款”截止日期之前，即便房子完成了，也还需要等到产权文件和房屋建筑合格证书（CCC）才能进行交割。另外楼花的合同里还有详细的房屋面积以及内部装修的具体细节，这些买家都需要注意。如果建成的房屋面积以及内部装修与合同的规定有差别，并且差别超过5%以上，房地产开发商也会根据具体情况在价格上给与相应的调整。

On-Sale一般情况下是指购买土地的买方在土地交割日期前已经将这块土地以及将来在这块土地上的建筑卖给了第三方买家。在这种情况下，最重要的一点就是两个交易的日期一定要找律师衔接好，这样土地的买家就可以用第三方买家的资金来支付土地的费用。Nomination是最初的买方买了一个物业，然后买方因为某些原因不想完成这个购买，那买方就可以提名给别人去完成这个购买。

如果是on-sale，这个物业会先注册到买方的名字下，然后再转给下一个买方。这是一个三方的transaction。但是如果是nomination的话，就代表买方是做一个nominator，买方的名字其实是不会写到产权上面。在合同没有成交之前，买方就把这个合同提名给另外一家，去帮买方完成这个购买。Title上面只会显示最后那个nominee。

但是在on-sale上面，三方都会显示出来。通常三方显示的话，就是三方交易，可能会因不满足明线法则而涉及的税务问题。一旦有盈利的部分，就可能需要交税了。而在nomination的情况下就不会显示最初买方的名字在Title上面。

另外，如果最初的买方是nominate帮别人去完购买期地，另外一个买家的GST状况和最初买方的状况不一样，在这种情况下，这份合同里的GST状况不会自动更改。比如说买方是以个人名义去购买一块建地，价格是50万，这个价格是inclusive GST（15% GST）。但是，买方把合同nominate给第三方的公司去完成购买，然而第三方的公司刚好是GST Register，然后卖方也是GST Register，那么正常情况下这笔交易是以going concern的形式完成，首先需要询问卖方是否愿意去更改合同的原始价格。如果卖方不更改，价格虽然仍是50 万GST Inclusive，但是此时的GST为0，也就意味着你没有办法从税务局把GST claim 回来的。

如果大家还有任何疑问，建议咨询律师或相关人士为您答疑解惑。

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