新西兰2021年3月份的新政并没有阻止全民建房的步伐，新西兰的房市市场依旧很火爆，每天都会产生房屋交易，那么在房屋交易的时候，除了新政的明线法则之外，还有什么会影响房屋交易产生的所得税？这一期我们就讲解一下关联人规则 (Associated Person Rules) 。
最近我们经常会遇到客户提问的一个问题就是：之前个人名下买了一套民用投资房，现在市场这么好，想盖联排商业开发，我能不能现在开一个公司，把房产转移到公司下面进行开发？
回答上面的问题，转移到公司下面这种行为肯定是可以的，但是作为一种商业开发行为，在正常情况下，公司在购买一个民用物业进行开发的时候，是需要注册GST并且可以把相关的GST给退回来的，这是一个增强开发时的现金流非常好也很常用的方式。但是，这里由于关联人规则，有可能导致你损失了可以退回房屋价格中GST的部分的权利，为什么GST不能索回？
原因就在于你和你的公司是一种关联关系，这时候受到关联关系的影响，税务局有相关条例规定是不能退回GST的。一旦房屋买卖双方是满足关联人规则的，那么在房屋交易中涉及的GST退回有可能都有受到影响而无法退回。那么什么是关联人规则？如何判定关联关系呢？本期文章就来为大家解释一下关联人规则在房屋交易中的相关知识。
如何判定有关联关系的存在呢？
目前有一些最基本的关系判定，如下
你会与以下人或实体产生关联关系：
- 你的配偶或者伴侣
- 你的子女（20岁以下）
- 被你持有25%或以上市场份额的公司
- 被你的配偶或子女持有25%以上市场份额的公司
- 跟你有合伙关系的人
如果你是一个信托管理人，那么你将会与以下人或实体产生关联关系：
- 信托成立人
- 同一信托成立人成立的其他信托管理人
- 有权指派或者移除信托管理人的人
如果你与另一实体之间满足了上述的其中一个条件，那么你们之间就存在着关联关系。另外你也有可能与第三方产生关联关系，比如当你与A产生上述的关联关系，而B又与第三人C产生了关联关系，那么你与第三人C也就产生了关联关系，这种被称为三方测试 （Tripartite Test）。但是其中涉及到公司实体之间的关联测试时，三方测试是有一些特殊情况的，所以在不确定的情况下，一定要咨询一下专业会计师。
如果当您和另外一个从事地产生意的人确立了关联关系，那么即使你本身不是从事房地产生意的人，那么你的一些房屋交易行为就有可能会对你的税务产生影响。
当你与以下人或实体产生关联关系时，关联人规则可能会让房屋买卖的盈利纳税，
- 炒房人购买房屋时，
- 房产开放商在购买房屋时，或者
- 建筑商在对物业进行改建时。
举个例子：阿伦在2008年年底，因为其有规律的进行买卖房产获利的模式被税务局认定为是一个炒房人士，其炒房收入需要进行纳税。另外阿伦拥有一家名为阿伦出租物业的公司， 该公司会购买民用投资物业， 在2010年1月份，该公司购买了一栋民用出租物业，并将其进行出租。但是在2014年10月份，因这栋物业附近区域租金整体下降，于是公司将该物业出售。正常情况下，这种房产的售出不需要缴纳所得税，因为公司是以投资物业购买的， 但是因为该公司与阿伦之间存在关联关系，且阿伦被认为是炒房者，那么如果该物业在购买之后十年之内售出，那么该公司就必须对物业售出的获利部分缴纳所得税。
上面的例子是在告诉我们关联关系很有可能会在你甚至没有考虑到情况下，影响到你的税务情况。所以当你在考虑投资或者售出你的家庭自住房时，你需要向专业的会计师咨询，尤其是在你认为你可能有存在关联关系影响的情况下。
如有这方面的疑惑，欢迎咨询PAS会计行。
