干货！买房买地如何正确记账？

2020年最引人关注的全球话题非新冠疫情莫属，所有的新西兰人都会关注新西兰疫情的状况，新西兰的两次Lockdown，也让大多数业主们承受着巨大的的损失，根据新西兰统计局（Stats NZ）的数据，新西兰本年第二季度的GDP下降了12.6%，这已经是连续第二个季度的负增长，让新西兰的经济面临严峻考验。

但是，新西兰的房地产却异常火爆，保持了强劲的增长势头，根据realestate.co.nz的房地产十月份数据报告显示，北岛六个地区的平均要价（Asking Price）创下13年新高，而奥克兰平均房价超过100万。因为利率低，导致的房市利好，许多人都开始了房产开发，那么在房产开发中，购买建地以及相关的建筑费用应该如何在会计账目上记录呢？是记为库存？还是记为固定资产呢？

房地产是库存还是固定资产？

还记得今年年初的开市客(Costco)要“入村”的消息么? 此消息一出，让新西兰人一度沸腾。开市客不仅是美国最大的连锁会员制仓储量贩店，也是全球第一家会员制的仓储批发卖场。根据目前的消息，Costco已经通过了新西兰海外投资办公室（OIO）的批准，以2,320万美元的价格在现有购物中心附近购买土地，此外，开市客预计将斥资1亿元来打造其新仓库，那么问题来了，这种买了建地又建了商业仓库的开发行为，那相关费用应该如何记录呢？答案是记为固定资产，为什么是固定资产，如何判断的呢？判断的关键在于开发的目的是什么。如果开发的房产并不是为了出售，而是自己生意使用，那么就需要记为固定资产；但如果开发的目的就是为了销售获取利润，那么就需要记为库存。对于开市客来说，建立的新仓库是自己使用而并非为了销售赚取利润，所以建地以及相关的建筑费用需记录为固定资产。记为固定资产或者库存对公司利润有什么影响呢？让我们来为大家分析一下。

记为固定资产对公司利润有何影响？

虽然投资建设这个仓库花费巨大，但是根据今年新冠疫情新出的政策，商业房产从2020-2021年开始就可以按照2%剩余价值折旧（Diminishing Value Depreciation）或者1.5%直线价值折旧（Straight Line Depreciation）进行每年摊销，这对于像Costco这种有自己的商业建筑的公司来说，绝对是一个利好的消息。

其次还要提及一下资本利得（capital gain）的问题，根据目前的税法，如果Costco本意并非为了二次售出获利，那么在未来如果Costco因某种原因需要将商场卖掉之时，外加现在房地产市场火爆的状态，那么赚个几千万资本利得，并且不用缴纳所得税，那股东是不是也都能在睡梦中笑醒呢？

记为库存对公司的利润有何影响？

提到对利润影响这方面，我们不得不提一下税务局1995的经典案例Garwen Holding Limited v CIR (1995)， 这个公司是一个土地经销商，公司购买的土地是用来再次销售赚取利润为目的的，所以，公司购买的土地就是公司的库存。这个公司将所有购买土地的成本都在购买那年作为费用去抵扣收入了，不管是卖出去还是没有卖出去的，都一律记做成本抵扣了。为此，税务局与该公司打起了官司。因为税务局认为该公司是一个土地交易公司，当土地卖出后，土地的成本可以与卖出的土地收入相抵扣。但是还未卖出的土地成本，公司应计入库存中，然后结转至下一年直到这个土地卖出后再可以抵扣成本。

但是这个公司认为，在土地交易量下降的情况下可以扣除未卖出的土地成本，公司还声称在税法中并未要求未卖出的土地要计算到期末库存中，并以此税收为目的的会计处理方式。

最后，这个公司败诉了，法官给的结论是认为没有任何的理由来否定土地开放商的土地被判为商业库存。

因为公司购买土地的目的是作为交易以赚取利润，因此税务局有权要求公司计算未出售建地以及相关的建筑费用，并计入期末库存中去，从而可以计算出该公司的年度税前收入。

有些客户在年底报税时，因为售卖房产产生了利润，所以公司要交税。但是公司里的现金又用于新的开发项目，导致公司对现金流比较紧张。很多人会问，钱都用在了新的开发项目上了，怎么还要交税啊？其实，这是因为新的开发项目是会作为库存记录在财务报告里面的，而税法里面明确规定，如果公司的库存未卖出，不可以视为公司成本在当年抵扣，必须计入库存中，顺延至下一年直到库存卖出，所以上一个物业产生的利润还是需要正常缴纳所得税的，如果注册了GST还需要交纳相关的GST，而由于钱已经投进了新的开发项目，所以导致了一些公司的现金流紧张，所以，在做任何大的决定的时候都应该咨询一下专业人士，才能事半功倍。

希望本篇文章能让大家对房地产，如何对房地产进行会计记录，能有一定的了解，我们也会陆续在房子开发这一块推出相关的文章。如果您想要具体的咨询，欢迎致电PAS会计行直接预约，我们可以给您提供一个一站式量身定做解决所有疑问的机会。

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