如果有涉及到贷款申请和相关的税务问题，最好咨询专业的顾问和会计师，以免为自己带来风险或是意外的损失。
阿基米德说过，给我一个支点我就能撬动地球。这在物理学上叫杠杆原理。而对于金融来说其实也是一样，金融杠杆的意思就是用少量的钱去撬动很大的财富。合理运用金融杠杆，你只需要拿出房产价值的一小部分钱就能马上拥有属于你自己的房产。
因此本期将会介绍金融杠杆中的房产贷款。告诉你什么是LVR、并且介绍不同种类的贷款和贷款的申请要求，还会针对不同的投资者提供相应的建议。同时本期也会提示由此产生的一些税务和会计的问题。
LVR是衡量银行抵押财产的贷款额与该财产价值的一个比例。比如说李小姐买了一个自住房，价值为$1,000,000。如果李小姐的LVR贷款比例是80%，也就意味着李小姐只可以贷款$800,000, 另外要付$200,000的首付。
新西兰的储备银行在2013年引入了LVR这个政策，来限制各大商业银行过度的发放贷款，从而保证整个金融系统和房产市场的稳定性和安全性，以抵御金融风暴和市场不定因素的冲击。然而，新西兰储备银行在今年4月30日取消LVR限制，为其十二个月。
虽然储备银行取消LVR的限制，并不意味着可以100%贷款。这是因为每间商业银行内部都有自己对每个客户风险评估的标准。商业银行也会根据每个借款人的自身情况去评估贷款的比例。
以下介绍的各个贷款种类的LVR都是目前银行内部在一般情况下所能提供的最大的贷款价值比。
对于首次购房者来说，LVR的贷款比例从8成涨到了9成，意味着你只需要一成的首付就可以买房了。
• 你必须持有新西兰的身份，护照或者是PR
• 年龄在65岁以下
• 首次购房者需要缴纳3年的Kiwisaver，并且缴纳比例在3%以上。
• 首次购买自住房
政府为了扶持首次购房者，出台了一个购房补助 ，叫Kiwisaver Home Start Grant。最高可以获得一万的房屋补助。
• 目前形势对购房者友好。如果你已经有10%首付，建议你可以考虑在这段时间买房，因为现在的利息是历史最低，每月的还款额有可能比你现在的租金还要少。
• 对于首次购房者，建议先拿到预批再看房。先拿到预批再看房，你可以对贷款的金额和利息有一个大致的了解。在看房的过程中也会有一个方向，而不是盲目地去看。
• 首次购房者需要知道，利息随时都在改变。在向Broker咨询的时候，Broker会提供目前市场上的利息是多少。但看房的时间是无法控制的，也许会从一个月到数个月不等，届时可能的政策都会产生变化。
• 首次购房者建议咨询Broker。Banker了解银行的产品和政策，但也比较局限于Banker所在的银行。Broker会跟四大银行，中资银行，二级信贷都有合作。制定贷款方案的时候，会根据市场上最好，最合适的方案去定做的。
对于首次购房的投资者，从税务和会计角度需要注意两点：
第一，购房的Deposit。因为最近这几年反洗钱法的推行，如果你购房的Deposit是从海外打入到新西兰的，那么你必须准备好相关的购房资金的来源文件。准备这些文件的目的不光是为了税务方面的考量，同时，你的银行也会需要你提供这些文件。
第二，购买房产的持有实体。我们很多华人朋友都特别喜欢投资房地产，并且很多人会投资布置一套房产，并且房产投资相对于别的投资，持有的时间会相对较长。所以，怎样保护和管理好你的投资就相当地重要。投资的持有实体有很多种，有放在个人名下的，也有放在家庭信托名下的。所以，在您购买之前，最好咨询一下您的专业会计师，得到专业的意见。
对于建筑贷款来说，LVR的最高比例是80%，意味着你只需要准备二成的首付。
通常申请建筑贷款所需要准备的材料：
• 建筑方案（Building Plan）,包括建筑合同(Building contract) 和 建筑报价
• 建筑和资源许可证（Building and resource consent）
• 保险
• Valuation估价
需要提供两次估价。第一次估价是基于你所要购买的地和你建筑方案的估价。第二次是基于在你土地上的房子已经建好的情况下，再做一次估价。
• 房屋开发公司也可以申请建筑贷款
• 对于建筑贷款的申请人来说，四大银行和私人信贷并没有哪个更好。不论是四大银行还是私人信贷，申请贷款的原则都是基于顾客的财务状况去决定的。也就是要看申请人的财务状况以及还款能力，从而决定贷款流程。
对于建筑贷款，从税务和会计角度，我们有2个建议：
第一，建筑贷款所获资金要全部用于建筑开发，不要用于个人用途。举个例子，建筑贷款的资金需要用于购买建筑开发的材料、报建等等一系列和商业有关的活动。
第二，非四大银行的贷款公司因为担心疫情对建筑公司造成影响，而要求建筑公司直接提供第三方建筑公司供货商的发票，直接将建筑贷款的部分款项打至第三方建筑公司供货商处。在出现这种交易时，建筑公司一定需要记录清楚，否则在Claim GST时就会出现问题。
所以我们还是要再次强调，因为建筑和房产开发公司现在都是税务局主要查税的对象。我们建议你公司的流水和账目一定要专业的会计师来帮你们记录，否则在税务局查账时，会有很多问题出现。
Refinancing的目的是重新与贷款所在银行沟通，或通过转换其他银行以获得更好的服务和产品，以减少利息和本金偿还。
在疫情期间，你可以主动去重新评估你目前的金融和贷款状况。如果你对你的利息和贷款额度不太满意， 你可以选择重组你现在的金融状况。
• 提前付款导致的费用（Early Repayment Cost）：比如说您签了两年的固定期限，但您才到一年就想要还。这个时候费用就会产生。
• 处理相关文件手续费（Discharge Fee）
• 律师费用 （Legal Cost）：交割的时候，银行会发贷款文件给律师，这个时候费用会产生。
• 房产评估费用（Valuation Cost）：当您认为您的房屋估价与银行的估价不匹配的，您想再申请一个valuation就会产生相关的费用。
• 不管产生多少费用，在你申请refinance之前，你的Broker会进行计算，确保你在经济上还是收益的。
• 在确保你的房子已经增值的前提下，你可以通过refinance获得更多的贷款额度。比如说你5年前买的房子是100万，5年后变成150万，因为LVR是基于财产的贷款额与该财产价值的一个比例，那你可以通过refinance将现在150万的8成再贷出来，从而实现贷款额度的增加。
• Refinance需要准备的材料，跟新申请贷款基本是一样的。申请材料会包括申请表格，个人有效证件，三个月的bank statement，工资单等一系列。
你是用自住房去top up购买出租房时，因为出租房的利息是可以抵扣出租房的收入的，所以在设置贷款账户时，一定记得把自住房和出租房的贷款分开，分到不同的两个银行账户下，这样有助于您的会计帮你计算出租房利息的部分。
投资房包括以下这些形式：
住宅投资 – Residential investment property
商业房产投资- Commercial investment property
度假房产投资- Holiday rental investment property
投资房最大的变化是从以前的需要三成的首付，变成现在只需要2成的首付。如果你名下有一套或者多套房，并有足够的Equity，那你的broker可以帮助你把你的equity转换出来（Equity Release）作为你下套房屋的首付。
比如说你名下有个价值两百万的房子，然后现有的贷款是100万，你的贷款比率是50%，在最高贷款额80%的情况下，你可以equity release出来60万，作为你下一套房子的首付。
第一点，不建议使用LTC（Look Through Company）的形式来购买房产。如果赚钱了需要分配到客户身上，这不太能起到节税的作用。但是银行会比较建议客户用LTC去做申请。一般来说，出于保护财产的目的，我们都会建议客户把购买的民用投资房，也就是residential property放在自己的家庭信托下。
第二点，因为明线法规的实施，所以当你在准备出售投资房之前，建议去咨询你的专业会计。
第三点，投资房的浮动贷款利息。如果投资房下的浮动贷款利息是100%用于投资房的，那利息部分是可以用来抵扣投资房的租金收入。但是，如果浮动贷款用于个人（personal）, 那浮动贷款的利息就不可以用来抵扣投资房的租金收入。
从事以下活动所需要的的贷款叫做商业贷款：
• 购买现有生意Purchase of an existing business
• 加盟Start a new business or franchise
• 投资已有生意Investments in current business
• 购买商业房产Purchasing commercial property
通过商业贷款可以用来做：
• 运营资金Working Capital
• 补充现金流Cash Flow Finance
• 房产开发Property Development Finance
• 加盟Franchise
• 分期购买租赁资产 –分期付款Hire Purchase
• 租赁Leasing Finance
与建筑贷款不同，建筑贷款的LVR是80%，但商业贷款只能贷65%。
申请商业贷款所需要的材料通常来说包括以下这些，但每个银行的要求都会有所不同，具体还是以每个银行的要求为准。
• 材料Documentation
• 申请表Application Form
• 身份有效证件Valid Proof of applicant’s identity
• 住址证明Proof of Residence
• 由CA准备的近两年的报表Evidence of business’s financial performance and history
• 近6个月银行账单Bank statement (recent 6 months)
• 商业购买合同Business Sale and Purchase Agreement.
• 商业租赁合同Lease Agreement
• 抵押品Security
第一点，申请到的商业贷款应该100%用于公司，而不是个人。
第二点，在申请商业贷款时，因为银行的要求，会计都需要帮助申请人出具一份现金流报告或预估报告。当申请人把所有信息给到会计的时候，数据的偏差不应该太大。也就是说预估报告的结果和在财政年度末申报时，相差不大。一年运营下来，差值不要超过20%以上，否则会影响你在银行的诚信度。
• 商业贷款是没有预批的。因为商业贷款的额度大，且不确定性和可变因素多。
• 对于商业贷款来说，很难有一个标准的解决方案可以全面地回答所有问题。尤其是商业贷款，更要根据顾客的财务状况和公司的状况来决定。
相信大家看了我们上面的介绍会对各种贷款的类型都有了一个基本的了解，本期的另外一篇文章还会对一些常见的贷款问题进行解答。
俗话说成也萧何败也萧何。金融杠杆用得好，你就可以不再需要依靠自己的体力挣钱。它将带你真正地走入资本世界，用钱生钱，实现财富自由。而由于金融杠杆的放大作用，一旦用得不好，变成亿万“负”翁也并非没有可能。
毕竟一夜暴富是个美梦，踏踏实实积累财富才是正道。正确使用金融杠杆，可以更快的帮你实现财富自由。
所以说，作为投资者，要时刻保持冷静，深刻理解相关的金融知识，并且在必要的时候向专业人士进行咨询。
如有更多问题，欢迎联系我们（09 303 2868），也可添加微信号：PAS会计行（pasaccounting）或 PAS会计行-小助手（nzau02）。
本期嘉宾：A.W Consulting Limited——Joy Wang 021 239 5339（微信号：jiacheng867863）
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