新西兰房产开发大军不会因为lockdown而停止脚步，至少短时间内不会。那么很多人手上的旧房大地就陆续拿出来开发了，上一次我们讲解了明显法则对旧房大地开发的影响，有兴趣的可以看一下上期文章（持有多年的老房子用来开发分割，需要注意哪些问题？）。这一期我们说说GST的问题，也就是很多朋友会问到的问题，怎么去退GST？
在说这个GST的时候我们首先需要普及一下，什么情况适合退GST，什么情况不适合退GST。这个是取决于你开发的目的。
如果开发之后是用来自住或者长期出租的，那么不适合注册并退GST, 因为这种属于民用开发（Residential Development），退GST的话确实可以使得开发前期获得一笔资金用于开发，但是等到开发之后就需要按照市场价把相关的GST交回去，如果开发之后不这么操作的话，那么在将来出售物业的时候也是需要交GST的，而目前的房地产是上涨的，所以就导致交回去的GST肯定是比退回来的要多的。
如果开发之后是用来出售的，那么就需要注册GST并退GST，因为这种属于商用开发（Commercial Development），这是一种商业行为，所以当房屋建成之后出售的时候是需要缴纳GST的，一开始也是可以退GST的。那么退GST需要注意什么呢？如果一开始并没有注册GST，那么可以在开发的时候再注册GST，并在申报的时候把旧房大地的GST部分退下来，退的时候是根据The Goods and Services Tax Act 1985 其中的Section 21B来进行的，这个section允许了一个注册GST的人士来进行退注册GST之前的物业，依据使用用途发生了改变（change of use）。那么这里需要注意的是，这里的GST可能是没办法一次性退下来的，根据持有这个物业的年限长短会影响第一次退下来的GST，剩余部分会在12个月之后一次性退还，所以在申报的时候也需要注意一下。
在退GST的时候还有一个点大家需要特别注意，有一些人不想在原来的名下开发（比如自己个人名下），想要把房子转到公司名下再进行开发，这有可能导致这个GST会退不下来，因为The Goods and Services Tax Act 1985 其中的Section 3A(3)(a) 就会起到限制作用，如果这个转之前持有物业的实体（比如个人）与转之后持有物业的实体是关联人（associated person）的话，那么相关的GST将没办法进行退还，所以这一点是非常容易被大家忽视的，要特别注意一下。
房地产开发行业其实有许许多多需要注意的事项，别人这么操作没问题，你依样画葫芦可能就会出问题，因为每个人的情况是不一样的，而情况不一样就会导致就算一样的操作结果也会不一样。所以在开发之前找靠谱的会计咨询是非常有必要的，往往在你不知不觉中就让你少踩了很多坑，省下了很多花销，也就保住了你的钱袋子。而PAS会计行拥有专业的注册会计师团队，在房产开发商有着丰富的经验，是您的不二之选！
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