2021年3月23日这一天，将会被载入史册，政府为了抑制房价的爆炸，而公布的一系列的针对措施，其中的明线法则和利息抵扣这两方面真的是重中之重，本期文章就针对税务最新公布的关于民用出租房贷款利息抵扣租金收入的税务政策修改建议进行相关的中文解读。
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当前政策
目前的政策是允许投资人可以使用出租房贷款利息来抵扣租金收入的。作为出租房产的一项主要支出，这可以大大减少纳税额度。
政策的变化
政府现在已经同意改变现行的政策，这也就意味着出租房贷款利息将不能抵扣租金收入。政府将会对这些修改建议进行详细咨询，在不久之后正式公布新政策。目前对于新修改建议的咨询内容包括对于购买新建民用房做投资物业的豁免政策，以及如果出售投资房需要缴纳所得税（符合明线法则的限制）时是否可以将利息收入进行抵扣。新政策将在2021年10月1日开始施行。
如果民用投资房产在2021年3月27日当天或之后购买，那么利息支出将会在2021年10月1日之后无法抵扣。如果民用投资房产在2021年3月27日之前购买，那么利息支出仍然可以作为费用抵扣。但利息的支出将会按照25%的比例在未来的四年间逐年递减。这也就意味在2025-2026财政年之后，投资者将无法将利息支出作为费用抵扣租金收入。
如果在2021年3月27日当天或之后向银行贷款用于维护或改建在3月27日之前购买的房产， 那么这笔贷款的利息将无法在2021年10月1日之后抵扣租金收入。
房产开发商（需要缴纳出售房产的所得税）将不会受到该变动的影响，仍然可以将利息作为费用支出。
房产购买时间的判定
根据taxtechnical.ird.govt.nz中QB 17/02文件的指示，为了税务目的，房产被购买的时间点定义为签订有约束力的买卖协议之日。
在此次的政策变动中，当如果购买是由购买者在2021年3月23日当天后之后提供的Offer，且不能够在3月27日当天或之后撤回Offer，屋主接受了这个offer，那么该房子的购买日仍被定义为属于2021年3月27日之前购买的。
对于2021年3月27日之前购买的民用投资房产:
如果你是在2021年3月27日之前购买的房产，那么你仍然可以在未来的四年时间继续利用利息抵扣租金收入，但是能抵扣的利息支出将会每年按照25%的比例减少，也就是说在2025-2026财政年之后，出租房贷款利息将会完全无法抵扣租金收入。如果您的财年时间为每年的3月31日，那么根据修改建议，请参考如下表。
对于2021年3月27日当天或之后购买的民用投资房产：
对于这部分，将在2021年10月1日之后，无法使用利息抵扣租金收入。这意味着你将会为你的租金收入缴纳更多的所得税。
对于提前收到买房Offer，但是房产购买发生在2021年3月27号之后的房产：
如果你在2021年3月23日当天或之前提交了买房offer, 而屋主是在2021年3月27日之后同意offer，并且offer在3月27日之前无法撤回，那么你购买的房产将仍被视为2021年3月27日之前购买的房产。
关于2021年3月27日当天或之后的贷款：
如果在2021年3月27日之前购买，那么贷款的利息部分仍然可以作为费用支出，然后在未来的四年时间内，可以继续使用利息抵扣租金收入，但是每年能抵扣的利息会按照25%的比例减少。这也适用于那些交割日被延后到3月27日之后的房产。但是如果你在2021年3月27日有追加贷款，并且这些新贷款是用于出租房，那么这部分的利息将无法在2021年10月1日之后继续做费用支出进行抵扣。
如果使用出租房申请抵押贷款用于生意使用：
政府此次修改政策的目的并不影响那些非房产投资的商业用途。另外对于开放商或者建筑商来说，他们仍然可以继续使用利息支出作为可抵扣费用。
今天的政策发布可谓是让新西兰房产投资客的内心经历了一次大地震，稍后政府公布了更加明确的细则，PAS会计行将会持续为大家更新！
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Categories: 民用出租房
