疫情之下，政府出台了很多相关政策。今天我们就来说说商业物业相关的政策——折旧（Depreciation）。
其实早在2011年之前，新西兰的房屋（Building）都是可以折旧的，但是在2011年的税法改革之后就不能再进行折旧了，这一次由于疫情的影响，政府出台了新的政策，使得商业物业的房屋可以在2020-2021年度开始折旧。
首先，先给大家解释一下什么是折旧。折旧简单来说将固定资产按照其预计的使用年限算出每一年贬值的部分作为当年的费用进行抵扣，根据不同的固定资产有不同的折旧率，也有不同的折旧方式，我们今天就先不细细展开了。
对于商业物业的建筑部分的折旧率按照DV-Diminishing Value（价值递减法）将是2%， 按照SL-Straight Line（直线法） 将是1.5%。
先举个例子给大家讲一下对于税务方面会有什么样的影响：
小王在2018年购买了一个商铺，之前是没办法折旧的，但是在2020-2021（01/04/2020-31/03/2021）财政年度，建筑的部分将可以进行折旧，假设其购买的物业总价值是$500,000，土地的价值是$100,000，房屋的价值是$400,000，那么，其商铺在2020-2021年度的折旧值按照DV应为：$400,000*2%*(12/12)=$8000. 那么在小王报税的时候，除了正常的费用可以用于抵扣收入以外，这个折旧的部分也是可以抵扣的，假设其2020-2021年度的租金收入为$20,000，全部的费用支出为$9,000，那么其的净收入为$11,000，这是需要进行纳税的，但是由于折旧是可以抵扣的，所以需要缴税的收入为$3,000 （=$11,000-$8,000）. 然后再根据其个人所相应的税率计算应该缴的税就可以了。
有了这个新政策，可以说帮小王在2020-2021年省下了不少的税，然后在后续的财年里面也将继续为小王节税。
这个政策只是针对商业物业的，比如商铺，仓库，宾馆式的住宅（short-stay accommodation and residential buildings）， 但是对于民用物业是不适用的。
那么这个政策会带来什么影响呢？简单来说，减轻了商业物业的业主由于受到疫情影响租金减少而带来的资金流的压力。但是这只是短期的，这部分少缴的税，在将来卖物业的时候，极大可能是需要一次性还给税务局的。这就需要说说折旧返还（Depreciation Recovery），因为折旧率都是预算出来的，并不一定能反映出真正的折旧率，在卖出去的时候才能知道市场价，才能知道折旧到底是多算了还是少算了。
那么为什么说商业物业的折旧有可能需要返还呢？因为商业物业在目前的市场上来说还是比较稳定的，假设小王在2021年6月打算卖了物业，假设卖的价钱就是当时的买价$500,000，也就意味着这个商业物业没有贬值，那么在2021年度做的折旧就与事实情况不相符，但是去年已经抵扣了这部分折旧，所以这部分折旧就应该返还回去，在计算所得税的时候，$8,000将会体现在折旧返还里面作为收入计算所得税的。但是如果卖价低于$492,000， 这也就意味着商业物业的贬值大于折旧的部分，那么之前的$8,000折旧也就不需要返还了，甚至可能还会产生额外的出售产生的亏损（Loss on disposal）。
有人可能会问既然要退回去为什么一开始要折旧？其实这个政策的首要目的是为了解决商业物业业主的现金流压力，并没有起到减税的作用的。并且这个政策出来了之后确实在短期之内解决了很多业主的税务压力，所以得到了不少好评，但是其实并没有真正的减税，只不过是把要缴的税往后推迟了而已。
每一个税务政策都有其针对的情况以及原因，如果有想要了解的税务政策，可以联系PAS会计行，我们给您安排。
