前段时间因为明线法规以及利息抵扣的更改公告，让很多人的注意力又回到了投资房和自住房的税务问题上，其中最令房产投资者困扰的就是对目前允许投资人可以使用出租房贷款利息来抵扣租金收入的政策的更改。原本作为出租房产的一项主要支出，这可以大大减少纳税额度。但是新的更改会使得出租房的贷款利息将不能抵扣租金收入，这无疑是对房产投资者来说增加了一个额外的税务负担。
有许多人都听说过如果是做寄宿（boarding），那么收入所得就不需要交税了，那么就把自己的房产全部做成寄宿，就都不用交税了，岂不是省了相当多的税款。然而事实并非如此，所谓的寄宿并非这么简单。
先说个大家最关注的问题，而且是最普遍最常见的情况，自住房租出其中几间卧室什么情况下无需报税？无需纳税？
如果你提供的是寄宿服务（比如留学生的homestay），也就是说不仅提供住宿服务，并且额外提供餐饮或者洗衣等服务，同时符合使用其标准成本法的条件（详细条件请翻阅我们之前的文章 – 寄宿家庭收入是否需要报税——标准成本法），那么当每人交付的生活费用不超过每周生活标准成本的情况下，你既不用向IRD申报，更不需要为其进行纳税。
第二种情况就是短租（不超过连续四周的情况下），也是有两种方式可供选择——短租标准成本法和实际成本法（详细条件请翻阅我们之前的文章 – 自住房进行短期出租的收入是否需要纳税）。当你符合使用短租标准成本法的条件，租金收入低于短租标准成本时，那么你既不需要向IRD申报该收入，更不需要为该收入进行纳税，但是这种情况下的短期标准成本也仅仅是50纽币一晚 （如果你是房东的情况），或者45纽币一晚（如果你不是房东），而且一年还不能超过100个晚上（假设一个晚上你有三间房都出租，这可是算三晚）。如果你不满足短租标准成本法使用条件时，那只能使用实际成本法来计算自己是否要交税，并且向IRD申报。
还有就是第三种情况，如果你将自住房分租给其他室友（flatmates），也就是不提供餐饮或者洗衣等额外服务，仅是提供住宿服务，那么你就无法使用标准成本法，只能使用实际成本法来计算是否需要纳税（详细条件请翻阅我们之前的文章 – 用实际成本法来判断出租收入是否需要纳税）。不过如果自住房是你租来的房子，你只是将租金从其他房客那里收集起来转给房东，并不是以获利为目的，那你将不需要对此收入进行申报以及纳税。
请你避开以下几个的“坑”
案例1：出租房利息都不能抵扣了，我可不想交税，那房租全部收现金吧，然后我也不存银行，都在日常生活里花掉，税务局肯定查不到。
这种的侥幸心理，千万不要有。虽说你直接收现金，也不存银行，但是税务局并不是只从你这里找突破口的。
租客的取款记录：你的租客定期从银行账户里提取现金转交给你作房租，你虽说没有记录，但是你的租客有，而且租金一般都是有规律地付出去的，那你的租客银行账单里肯定也是有有规律的取款信息的。
租客的福利记录：你的租客领取了房屋补助来支付你的租金，虽说你没有记录，但是社会福利部可是有出租房的地址信息，房东是谁，都是政府部门，这个基本上一查就查出来了。
把租金存到海外亲戚朋友在新西兰开设的账户：这种方式就更不可取了，你把现金频繁或者有规律地存入他人账户，这对别人的税务问题将会带来不必要的麻烦，因为CRS（全球金融信息互换）的系统，这些金融信息将会被交换到其所属国的税务机关，当地税务局在调查他的时候，这些现金收入必定将会变得无处遁形。
案例2：记得几年前每周标准生活成本就已经达到260纽币了，我现在招了一个homestay才收250纽币，我不用报税吧？
在截止到2019年3月31日之前，每周标准生活成本曾高达270纽币一周，但是现在这个政策已经在2019年发生了改变，最新的也就是2019-2020财年，每周标准生活成本已经降低到了191纽币。因为现在寄宿房东通常已经不再将提供接送服务作为他们寄宿合同中的一部分，所以税务局就将交通成本给移除了。如果每周收入超过了191纽币，你还是需要花费一些时间来计算是否需要纳税的，你可以使用税务局提供的计算器来计算你的年度房屋标准成本，以及年度交通标准成本（如果条件符合的话）。除非租金收入大于标准生活成本+房屋标准成本+年度交通标准成本，那么你才需要对盈余的部分进行纳税。
案例3：父母住在自己的房子里，每周定期转账给自己以帮助还贷款，IRD是否会定义这些钱为租金，是否需要报税？
其实这个情况，更像是赠予，赠予在新西兰不需要申报交税，但正常情况下，赠予是一种一次性行为，而如果每周都收到固定收入，那么对于税务局调查官来说，更像是租金收入，银行转账记录如果你的父母又备注了rent，那么很容易引起税务局的怀疑，从而引发一系列繁琐的调查，对于你来说，这真的得不偿失。而且做赠予的话，也是需要文件支持的，但是每周定期转账，然后每周做一份赠予文件又不是那么实际，提前咨询会计，用最合理的方式来避免此类问题，才是万全之策。
案例4：我有一套自住房（我的父母帮我付了首付，我自己在还贷款），结婚之后，妻子的母亲的新家庭搬进来住，每周给我400纽币，用于帮助我支付房贷，那这400纽币，我需要申报吗？
这种问题比较复杂，需要了解更多的信息，报不报税只是其中的一个问题，我们需要做全面的准备。首先需不需要申报，那得看你是提供的什么服务，是寄宿服务？还是只是分租了一间房，最好是能有一份租房合同，如果是寄宿关系，那也就是说你会为他们准备饭菜，这听起来好像不是特别合理，因为你们很有可能是轮流做饭，大家一起平分食物，这种情况更像是分租（flatmate的形式），那么你就要按照实际成本法来计算自己要不要交税，所以还是要跟您了解更详细的信息才能给您相应的计算方式。
另外还有一点既然是婚前财产，我们未雨绸缪，考虑以后万一婚变产生财产分割的问题。因为配偶方提供每周400纽币相当于在参与了还贷行为，这也就意味着婚前财产也拥有了配偶方的贡献，那么房产的一部分也将是归配偶方所有，甚至说如果是做了Bare trust（代持信托），那么很有可能这些钱在家庭关系出现变故之后会被配偶方索回，这也是你需要考虑的重要问题之一。
因此，简单的一句话并不能够就给出一个明确的答案，还是需要进一步详细了解您的自身情况来给出合理的建议，您的说辞以及准备的支持文件是否全面，这将决定了您是否会陷入税务困境，这就是所谓假的真不了，真的假不了。
随着信息共享，反洗钱、反避税新规的大力实施，逃税漏税、贪污违法等行为终将无所遁形。你可以合理规划财产配置，也可以学习税务知识合理纳税，但切莫有侥幸心理逃税。税务问题一旦东窗事发，从来没有小事。更何况，如今“税务天堂”已不再是天堂。
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