对于上一任工党政府出台的民用出租房“利息限制抵扣”政策（Property interest limitation rules for residential rental property）房东们可谓是怨声载道，毕竟贷款利息一向是出租房费用里的大头，不能抵扣或少抵扣了利息，也就意味着要交的税多了不少。而国家党在竞选时提出的“筹码”就包括了取消这项“不合理”的政策。如今距离国家党上台也过去了几个月的时间，大家都在关心新政策何时开始实施。从近期的一些新闻报道来看，议会仍在对这项政策的修改进行讨论。
虽然还不知晓税改能从什么时候开始，以及如何更改，但目前能够知道的是，即使修改了这项政策，利息抵扣也不是马上恢复到100%的，而是逐步递增恢复。根据新闻报道，有望在2023-2024财政年度能够抵扣60%（对比现行政策的50%），2024-2025财年抵扣80%（现行政策是25%），从2025-2026财年开始彻底恢复至100%可以抵扣。我们也希望这项“不合理”的政策能尽快修正，但我们仍然需要在当前政策下合理合法地纳税。
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利息抵扣限制新规正式实施，对你的出租房有影响吗？
在当前政策之下，也产生了一些新的问题。这里我们讨论一个大家比较关心的话题，如果是关联人之间的房产交易，贷款利息还可以抵扣吗？例如，将一套投资房从个人名下转到自己的家庭信托名下，因为这相当于是信托从个人手里购买房产，发生了一次交易，而这套房产又是老房子的话，如果跟正常交易的情况一样，根据现有政策贷款利息全部都不能抵扣？但其实不是这样，如果个人与信托之间存在关联，那么会有一项特殊的规定‘Rollover relief’允许信托可以继续将利息作为费用部分抵扣。这篇文章我们就来详细解读一下这项规定。
Rollover Relief for Property Interest Limitation Rules
Rollover relief规定了，如果民用房产是按以下方式在2021年3月27日之后进行的产权变更（转让/交易），那么仍然允许按 “利息限制抵扣” 规则逐步递减抵扣利息费用，而不会在产权变更之后贷款利息全部都不能抵扣：
– 关系房产的交割（Relationship property settlement），一般指的是婚姻或同居关系破裂后财产的分割
– 房产作为符合居民限制合并（Resident’s restricted amalgamation）资格的公司合并的一部分
– 在房产持有人过世后，房产转让给遗产执行人/管理人或遗产受益人
– 在一些情况下，转进或转出LTC公司和Partnership合伙人名下
– 在一些情况下，转进或转出家庭信托
LTC公司和Partnership合伙人
有些人会考虑把成立一个LTC公司或是成立Partnership，把房产从个人名下转过去，或是从原有的LTC公司或Partnership名下转出到个人名下。如果个人是这个LTC公司的其中一位股东，或是这个Partnership的其中一个Partner，并且转让前后个人在这个LTC公司或Partnership持有相同的权利，那么在转让后房产的贷款利息仍可以继续部分抵扣。
案例分析
小明和小丽是一对夫妻，他们在2018年一起贷款购买了一套民用房产用于投资，这套房产以相等的份额（50:50）在两人的名下，到2021年9月贷款余额为$100,000。在2021年9月，他们成立了一家LTC公司，两人分别持有这家公司50%的股份，他们将这套房产从两人个人的名下转到了这家LTC公司名下，也就是相当于个人将这套投资房卖给了LTC公司，原先在个人名下的$100,000贷款余额还完，同时以公司的名义重新贷款$150,000。因为小明和小丽夫妻二人与这家LTC公司存在关联，并且转让前后两人对这套房产持有的权利不变（转让前后都为分别持有一半的权利），所以根据Rollover relief规定利息仍可以递减抵扣，但是只能按原先贷款余额$100,000来计算可抵扣利息，而不能按现在的贷款金额$150,000来抵扣。
家庭信托
在以下情况下，Rollover relief适用于民用房产在个人与家庭信托之间的转让：
– 每个民用房产的转让人（对于房产转入信托）或每个民用房产的被转让人（对于房产从信托转出）也是信托的受益人（Beneficiaries）
– 所有主要成立人（Principal settlor）都是信托的受益人
– 每个受益人要么是主要成立人，要么与主要成立人有家庭关系，或者是由家庭成员受益人控制的公司或是慈善机构
此外，当家庭信托的受托人（Trustees）将房产转回最初将房产转入信托的成立人（Settlor）时，每个接收者在房产中所享有的利益占比必须与转让房产至信托之前相同。
案例分析
老王于2017年3月购买了一处民用房产用于出租，并贷款了$500,000。到2022年10月29日，老王将该房产转到他的家庭信托名下，也就是信托从老王个人手里购买了这套房产。他和他的儿子小王是该信托的受益人。当时老王的贷款余额为$400,000。房产转入信托后，重新以信托名义贷款$450,000，并偿还原先老王个人名下的$400,000贷款余额。因为老王与这个家庭信托存在关联，所以根据Rollover relief规定利息仍可以递减抵扣，但是只能按原先贷款余额$400,000来计算可抵扣利息，而不能按现在的贷款金额$450,000来抵扣。
总之，在关联人之间交易的投资房，在一些情况下贷款利息仍能继续部分抵扣。但具体情况需要具体分析，税法是复杂的，以上提供的只是简单的案例分析，不适用于所有情况。我们建议大家在交易房产或是变更产权前，提前咨询专业税务会计和律师的建议，帮助您最大程度地降低税务风险。新西兰PAS会计行拥有专业的会计师团队，有着丰富的税务会计知识和经验，如有任何问题，欢迎联系我们（+64 09 303 2868），也可添加微信号：pasaccounting
关于利息抵扣何时能恢复，我们也会持续关注，有任何税改政策都会及时同步给大家。欢迎关注PAS会计行微信公众号（pas20082008），带您了解更多税收政策和会计知识。
Ref:
https://www.ird.govt.nz/property/renting-out-residential-property/residential-rental-income-and-paying-tax-on-it/property-interest-rules/rollover-relief
https://www.thepost.co.nz/business/350120903/extra-1b-tax-breaks-landlords-return-interest-deductibility
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