利息抵扣限制新规正式实施，对你的出租房有影响吗？

大家还记得2021年3月份新西兰政府公布的房产新政吗？其中最引人注目，也是最能影响到公众切身利益的两条，就是明线法规延至10年，以及出租房利息抵扣的限制。我们之前的文章也对此有过分享，欢迎大家回顾往期文章：

– 关于明线测试年限延长至10年的细则

– 政府所谓的利息抵扣漏洞将如何调整

而如今，这些新规也已通过，开始正式实施了。这篇文章中就来讲一讲广大出租物业持有者最为关心的——利息抵扣的限制规定（Property interest limitation rules）。

从2021年10月1日开始，在2021年3月27日当天以及之后购买的民用物业的贷款利息都不能进行抵扣。而在2021年3月27日之前购买的物业，利息将在2021年10月1日到2025年3月31日期间阶梯式递减进行抵扣。

同样的，如果是2021年3月27日当天及之后拿到的新贷款，也将从2021年10月1日开始不允许抵扣利息。如果贷款是海外货币的，从2021年10月1日开始的利息都不允许抵扣，除非以新西兰货币重新贷款（Refinance）。

下图是在2021年3月27日之前购买的物业，利息呈阶梯式递减进行抵扣。

房产购买时间的判定

从税务角度来说，房产的购买时间是指签订了具有约束力的买卖合同的那一天，即使有一些条件没满足。

如果你是在2021年3月23日当天或之前提交了买房offer，并且offer在2021年3月27日之前无法撤回，那么这套房产仍被视为是在2021年3月27日之前购买的房产，即可以递减抵扣利息。

利息抵扣限制规定的豁免

符合以下情况的豁免此项规定：

1. 土地开发业务：从事土地开发、分割、建房或交易的业务

2. 新建房：独立住宅的Code Compliance Certificate (CCC) 是在2020 年 3 月 27 日当天或之后获得的

3. 房产开发：开发、分割或建房。

关于新建房豁免的具体细节，可以查看往期文章：出租房新政又更新！新建房利息可抵扣20年！

不适用于利息抵扣限制规定的情况

利息抵扣限制规定适用于所有新西兰的民用物业（Residential Property），无论是长期出租还是短期出租的情况。但海外房产不受这一规定的影响，商业物业也不受影响。

另外，以下情况也不适用于此项规定：

1. 自住房：如果是自己住的房产，有合租室友或寄宿家庭等情况，不受此规定影响

2. 用作营业场所的物业：例如，办公室、商铺、改建作诊所，但不包括住宿业务

3. 农田

4. 一些毛利土地、papakāinga 和 kaumātua 住房，等

5. 紧急、过渡、社会和市政府用房

6. 商业住宿，例如酒店和汽车旅馆（但不包括在住宅中提供的短期住宿）

7. 寄宿设施

8. 护理设施：例如医院

9. 养老院

10. 员工宿舍

11. 学生宿舍

总的来说，未来几年，除了新建房外，出租房的贷款利息将逐渐不能抵扣，从而导致出租房收入要交的所得税将会大大增加。在为出租房收入报税时，也需要计算清楚，如果不确定自己的利息是否可以抵扣以及能抵扣多少，建议还是咨询专业人士的建议，或是直接交由专业会计来处理。

如有更多问题，欢迎联系我们（09 303 2868），也可添加微信号：PAS会计行（pasaccounting）或 PAS会计行-小助手（nzau02）。