对于房产买卖合约大家应该都不陌生，但可能不太会注意到合约中的一些细节问题，例如GST， 许多购房者在签署合同时忽略了GST的复杂性，结果在结算时面临意想不到的财务负担。本文将揭示房地产交易中常见的GST问题，帮助您避开这些隐藏的“陷阱”，确保您的购房过程顺利无忧。不论您是新手购房者还是资深投资者，了解这些关键点将为您节省大量时间和金钱，帮助您在买房过程中做出更明智的决策。
因为忽略在房产交易后会出现一系列的税务问题，所以今天我们就来和大家聊聊关于买卖房产合约第一页中的GST选项（如下图所示）。
民用房产的交易
在房地产交易中，GST的处理方式复杂多变，具体取决于买卖双方的GST注册状态及房产的用途。我们这里提到的民用房产（Residential property），通常是指购买用于自住或出租的房产。一般来说，在购买民用房产时，买卖双方非商业用途并无需注册GST。通常在这种情况下，GST的选项为价格含GST，也就是Inclusive of GST (if any)。
有一种特别情况，那就是当购买的房产是从开发商手上售出的。因为开发商作为开发行为注册了GST，所以当个人或信托等持有实体从开发商手上购买民用房产时，也同样需要将GST的选项为价格含GST，也就是 inclusive of GST (if any) 。
商业房产的交易
因为会涉及到很多不同的情况，所以商业房产交易中的GST处理则要复杂得多。下面我们就来分别一一讲解一下。
1）购买民用房产用于开发
因为前几年的开发热潮，相信大家对于买大地的房产用于开发都很熟悉。在这种情况下，买家的商业用途很明确，所以在签订房产买卖合约时，GST的选项也会为价格含GST，也就是inclusive of GST (if any)。所以，当房产交割并开发行为开始后，该房产总价的GST部分买家也可以从税务局claim回来。
2）从开发商手上购买商业地块
很多大型的开发商会购买一些较大的土地再分割为很多较小的地块后出售。通常在购买类似这种情况的地块时要特别的小心。在购买前买家必须要清晰购买该地块的用途，购买用于承建开发商的行为，盖好房子后卖出获利？还是购买用于自建自住房或出租房？因为购买性质的不同，所以在签订购买合约针对GST的选项也有所不同。
如果是用于承建开发商的行为，盖好房子后卖出获利。那通常这种情况下，买卖双方都注册了GST，GST选项为含GST，也就是inclusive of GST (if any)，但这里说的含GST，GST的税率为0%。对于买家来说，相当于以 “持续经营（going concern）” 的形式购买了该地块，承建了买家的开发行为。
但对于购买地块用于自建自住房或投资房的买家，因为购买的房产是用于民用的非商业行为，所以买家无需注册GST。只需要在与卖家商谈价格时，确认好您购买的价格是含GST还是不含GST，并根据相应的信息选择填写GST选项。
3）从开发商手上购买已经申报了GST退税的民用地块
这种情况会相当于延续我们之前提到的第一点，从开发商手上购买已经申报GST退税的地块。当买家在不懂新西兰税法的前提下，买家购买了这种地块后，后续出现很多税务问题，并且涉及的GST金额也较大，会大大影响买家的税务及现金流运作。
这种情况较为普遍，开发商购买了一些较好地理位置的民用房产，较小的开发，像是一块几百平米的地块，一分为2或3等。因为开发项目比较小，再加上在新西兰的开发门槛比较低，许多人认为是得心应手的，从而选择购买这种地块来开发。但是一旦碰上经济不好，开发项目要搁置，不得不把这些地块放到市场上出售。一旦买家不清楚，注册了GST以持续经营的形式购买了该地块，那后续的税务问题将会变得很复杂。
后续复杂的一个重要原因是买家以持续经营的模式购买了该地块，但因为买家不熟悉开发并受到现金流等其他原因的限制而未能持续开发，而将房产转用于民用出租。
因为当该地块的用途发生转变后，会涉及到两个比较关键的税务问题，第一是买家需要根据Concurrent Use of Land（土地混合用途）的税务规定进行GST调整交还一部分金额给税务局。想具体了解Concurrent Use of Land的朋友可以看一下我们之前发表的文章：对开发商的沉重打击：终于开发完的新房子不但卖不出去，还被IRD要求缴纳巨额GST！
第二是税务局会认为开发的活动已经结束，那项目结束后相应的GST部分也应该按照市场价格申报到税务局。因为地块的价格高，所以相对应的GST部分的金额也较大，所以如何处理相关这些税务问题尤其重要。
4）购买商业房产，例如仓库及商铺等
购买仓库及商铺等商业房产，因为购买的意图比较明确，所以在购买前需要确定持有的实体并注册了GST用于交割，买卖双方都注册了GST，那GST的选项两者皆可。
在新西兰的房产交易中可能会存在许多意想不到的问题，在加上房产的交易金额较大，所以在有意图要购买之前我们强烈建议咨询专业的税务会计师已得到最为专业的指导避免入坑，这样可以更好地保护自己的利益，避免在房产交易中遭遇不必要的财务损失。新西兰PAS会计行拥有专业的会计师团队，在房产开发方面有着丰富的税务会计知识和经验，如有任何问题，欢迎联系我们（09 303 2868），也可添加微信号：PAS会计行（pasaccounting）。
