现今的房地产市场犹如寒冬，小编认为最主要的原因还是市场上的资金短缺问题。市场上流动的资金少了，对于大多数借贷款来开发的房地产商来说那简直是致命的。当下，银行和二级信贷都在缩紧放贷资金，建筑成本又在持续上涨，再加上出台的利息不能抵扣民用房产的租金收入等政策，使房产开发商们举步艰难。市场低迷等诸多因素导致在开发或开发好后的房产卖不出去，房产只能暂时用于出租以减轻一部分现金流的压力，而这时候会涉及到交GST的问题，金额可能还不小，下面小编来为大家展开介绍一下。
做房产开发的朋友对于开发房地产时是否claim GST可能多多少少都有了解，不太了解的也可以看一下我们之前的文章: 房产开发之持有多年的老房子分割开发，如何claim GST？
通常来说，如果是以出售为目的购入土地开发或旧房改造，税务局会认定为是开发商，开发行为属于是商用开发 (Commercial development)，那开发的一系列活动作为应税活动 (taxable activity) 就需要注册GST了。相应的开发成本可以退回GST，而当房产开发好后卖出时，卖价的GST部分也需要上交到税务局。
就像在开头提到的因为市场低迷等诸多因素，房产的开发暂停了或开发好后的房产暂时卖不出去。为了保证部分的资金回笼，这些房产暂时转为出租，那开发商收到的租金是否需要交GST呢？
民用房产 (Residential Property) 出租不存在GST的问题，因为民用住宅房产是GST豁免的（residential property is exempt GST），只是需要申报所得税 (Income tax)。然而，对于开发商来说，开发是商业行为涉及GST，但出租是按民用出租房的形式出租的，是否还存在GST的问题呢（注：民用出租residential rental和商用出租commercial rental之间的差别主要在于，民用出租只是通过提供住宿赚取租金收入，但商用出租除了提供住宿以外，还会有额外服务，比如提供餐食）？答案是肯定的。虽然作为民用出租的租金收入部分免征GST，但仍然要根据Concurrent Use of Land（土地混合用途）的税务规定进行调整交还一部分GST 金额给税务局。因为开发商按民用房产出租后，这个房产既有应税活动（开发），也有非应税活动（民用出租）。商品服务税法（GST Act）中就有关于同时存在应税和非应税使用土地的商品服务税调整规定 (GST adjustments for taxable and non-taxable use of land) 。
在开发商将购买房产成本的GST部分从税务局退下来后，该房产的使用用途就发生了改变（change of use），变为应税土地。因为房产一开始是只有应税活动的，所以购房成本是100% claim了GST的。而民用性质出租房产即为非应税活动，所以当开发中的房产以民用性质出租时，即为将应税活动变为非应税活动，房产并不是进行100%的应税活动了，那之前在变为应税土地退下来的GST部分则需要进行调整交回去相应的部分。税法规定计算的公式为：
（consideration for taxable supply/total consideration for supply）*100%
Consideration for taxable supply房产出售的价值，如果未售出，则按市场价值；
Total consideration for supply 为总价值，即市场价值或出售的价值加上房产的租金收入。
根据这个公式计算出应调整的GST比例。下面我们用一个简单的例子来给大家解释一下：王先生以$230,000的价格购买了一套旧房，计划装修后再卖掉。申报过GST后，买价中的$30,000 GST部分已从税务局退回。该房产装修好后，房产的市场价值升值为$360,000，但因为房地产市场市道不好，王先生决定将该房产暂时出租，等市场好转后再出售。因为该房产已经改变了用途，所以在相应的GST申报期 (GST return period) 需要针对该房产退回的GST部分进行调整。假设王先生的租金收入为$26,000。调整计算应为：$360,000 当前市场价值 / $386,000 (当前市场价值 + 租金收入) x 100％ = 93%，计算出来的93％即为应税活动的比例，非应税活动的比例为7％。这也就意味着在当期的GST申报中，王先生需要计算其非应税活动的金额，即$30,000（退回的GST部分） x 7% = $2,100，将$2,100的非应税活动部分交还给税务局。这只是第一次调整中需要交回的金额，如果房产持续出租，根据税务局的规定，每个财政年度都需要进行相应的调整，并且开发过程中所有claim的GST部分都需要进行调整。
需要注意的是，现实中的税务案例都较为复杂，并不是所有情况都适用于Concurrent Use of Land这条税务规定，任何税务问题都需要case by case地考虑。就像我们早期也介绍过另一条可以用于房产开发中的租金收入计算GST的规定——GST四周规则（Four-week Rule），想了解的朋友可以看一下我们之前发表的文章：GST小百科11 – 出租商业住宅的“四周规则”（Four-week rule）是什么？
另外，在一些特别的案子里，开发商在把建好的房子上市后，由于世道不好，或价格不理想导致新房子没有卖出，因此转向长期以民用出租房的形式出租该房产，或改为自住，等市道好了再卖房子。这时候，税务局甚至认为该房子的应税行为（taxable activity）已经结束，该房产已经事实上改为民用房产了，从而要求开发商把该房产的GST按市场评估价计算交回给IRD。如果是这样的话，房开商不但房子没卖出去，反而要先缴纳巨额GST，对于房开商来说是个沉重的打击！这时候务必寻求专业的会计师进行协助处理。
在投资或开发房地产行业里会牵涉到很多复杂的税务问题。基于每个人的情况不同，所涉及的税务问题和解决方案也不是千篇一律的，所以在开发之前找靠谱专业的会计咨询是非常有必要的。新西兰PAS会计行拥有专业的会计师团队，在房产开发方面有着丰富的税务会计知识和经验，如有任何问题，欢迎联系我们（09 303 2868），也可添加微信号：PAS会计行（pasaccounting）或 PAS会计行-小助手（nzau02）。
