8月12日，新西兰住房部长Megan Woods宣布，新的和现有的Build-to-rent开发项目永久免于利息限制规则，只要这些房屋提供至少十年的租约。
首先我们来看看，Build-to-rent是什么意思？中文可以理解为“建房出租”。Build-to-rent这一概念早在英国等欧洲国家流行，是房地产行业的一个新兴市场。从本质上讲，Build-to-rent是专为出租而非出售而设计的大型住宅（通常是多单元高密度住宅）开发项目。
新西兰政府将对Build-to-rent住宅引入以下定义：
1. 必须向租户提供至少10年的定期租约，并且租户可以提前56天发出终止租约的通知，但他们也可以同意或要求其他租约。请注意，租户不必接受10年的租约，但对于开发商来说就必须得向租客提供10年的租约意向，才符合要求。
2. 在一个或多个建筑物中至少有20套住宅，建造在单块土地或多块连在一起的土地上，这些建筑物构成一个单一的开发项目。
3. 建造的住宅和这些住宅的任何公共土地或设施只属于一个所有者，也就是开发商。
4. 房产可以有一个或多个产权。
5. Build-to-rent住宅所在的建筑物可以包括不属于Build-to-rent开发项目的其他住宅或商业场所（例如，一楼有商店的公寓楼）。
6. 这些住宅除了要符合1986年住宅租赁法的规定外（如，必须签有书面的租赁协议，押金不得超过四周租金等），还必须提供明确的个性化租赁条款。
全部符合以上对Build-to-rent的定义，就能获得利息限制规则的豁免，即利息仍然可以抵扣出租收入。对利息限制规则不甚了解的朋友，可以回顾我们的往期文章：
利息抵扣限制新规正式实施，对你的出租房有影响吗？
对于现有的Build-to-rent住宅，即使它们不是new build，利息抵扣也不用递减，即 2021 年 10 月 1 日之后的利息可以正常抵扣，未来也将永久豁免利息限制规则。
对于新的Build-to-rent住宅，初始投资者只要持有房产，并将其作为Build-to-rent开发项目持续运营，就可以正常抵扣利息。
如果目前尚不清楚现有的开发项目是否满足Build-to-rent要求的（例如，目前还没提供10 年的最低租约），将会有一个过渡期，使它们能够满足要求。
关于此税改政策的提案预计将在8月底向议会递交。按照政府的说法，此举是为了通过向开发商提供税收优惠来鼓励更多的长期出租选择，从而增加租赁市场上高质量的长租供应，从而解决住房危机。但是对于我们大多数人来说，这项新政到底有多少关系呢？
租房者
对于有长期租房需求的人来说，这项政策如果在未来能够顺利实施，那确实是有好处的。这些人在购房上面临着不小的经济压力，或是买不到心仪地段的住房，那么这种可以长期租住的公寓楼就是个不错的选择。这种类型的住房通常会在中心地段，周边基础设施齐全，可以保证稳定地工作和上学。同时，比起普通的公寓楼，这类公寓将提供给租客更大的灵活性，比如可以养宠物等。
首次购房者
对于有首次购房需求的人来说，这项政策就没有什么帮助了，毕竟这类房产只能租而不能买，房产市场供应不足，购房难的问题仍没有得到很好的解决。从去年三月的住房新政到现在，政府一直都在尝试让房地产市场降温，帮助首次购房者购房，然而目前看来一系列政策对首次购房者仍然没有多大的帮助，反而开始引导他们租房，来解决住房危机。工党政府5年前承诺的在10年内打造10万套可负担性住宅的目标，目前仅仅建成1366套。显然该承诺将无法兑现！政府只好另寻政策出路……
自住房
对于自住房持有者来说也是没有影响的，因为自住房基本上都是自己在住，也不涉及报税，和利息抵不抵扣的问题。要不就是可能分租了一两个房间出去，或是提供寄宿家庭，这种情况下，如果需要申报租金收入，根据规定利息仍然可以正常抵扣，不受利息限制规则约束。
投资房
投资房持有者就更不用考虑了，手头持有的投资房与这项政策毫无关系，基本都不符合Build-to-rent的定义，所谓的税收优惠根本轮不到。而这类Build-to-rent的住宅又无法购买，房产都属于开发商，所以也不用想着投资这类房产。投资房不允许抵扣的利息还是不能抵！
房产开发商
现在看来唯一有机会能享受到税收优惠的也许只有房产开发商了，但是让我们回看一下Build-to-rent的定义。至少20套房产的开发项目，并且开发之后房产只能出租而不能出售，而且提供十年以上的租约，这样的条件就基本上劝退了大多数开发商。不说中小型开发商没有实力去开发这样的大型项目，即使是合资，前期筹到足够的资金去开发，但开发完后无法出售房产就意味着资金无法在短期内快速回笼，对多数开发商来说都是一个很大的挑战！现如今，开发商面临着建筑材料短缺，建筑成本大大增加的问题，同时房价又在持续走低，建好的房产卖不出个好价钱，这就意味着收入低，成本高，利润暴跌！更何况因为很难从银行贷款，开发商往往会从二级借贷市场借高利息贷款，不出售房产就不能回笼资金还贷款，后续的开发项目都会受到影响。所以绝大多数的开发商难以满足Build-to-rent的条件，也不会首先选择进行这样的开发项目。
当然也不是没有开发商能进行这类开发项目的，例如Kiwi Property，一家上市公司，2022财年的数据显示其年度净利润为2.24亿纽币，也就只有这种实力雄厚的超大型开发商才有能力承担这样的大型开发项目，并且不用考虑卖房回笼资金的问题。其实Build-to-rent跟前些年兴起的酒店式公寓有着相似之处，同样是大型开发商承建，并由物业管理公司统一管理，长期出租。不同的是酒店式公寓属于商业物业，而且可以马上出售。
总之，这个新政感觉与绝大多数人都是无关的。虽说享受不到这个税收优惠，但或许可以从其他方面来规划，这个时候不妨咨询专业人士的建议，看看如何在多项政策下最大程度地节约成本，实现利益最大化。PAS会计行的专业团队在房产开发方面有着丰富的经验，不管是在进行中的开发项目，还是计划投身于开发行业，我们都能为您提供宝贵的建议，帮助您少走弯路，实现目标。如有需要，欢迎联系我们预约咨询（09 303 2868），也可添加微信号：PAS会计行（pasaccounting）或 PAS会计行-小助手（pas2008nz）。
