房屋租赁法案新规解析

突如其来的Covid-19打破了很多人的计划，兢兢业业的上班族，说不定哪一天就收到了裁员的信息，从兢兢业业变成“胆战心惊”。许多人都在担心裁员的问题，万一轮到自己了，衣食住行要怎么解决。而衣食住行中的“住”所占支出最大，也是大部人都会为之困扰的事。

今年，可谓是租赁市场的寒冬，由于受到Covid-19的影响和边境管控，出现了很多闲置房，本应是出租旺季的3、4月份，在今年也变成了无人问津的情形。很多留学生，持工作签证的打工人士无法返回新西兰，直接导致市场上的租客数量急剧下降，找不到租客的房东会选择将出租房委托给出租房管理中介，让专业人士通过多种途径发布广告招租与管理以及协调处理与房客之间的种种问题。

在今年本就萧条的租房市场，又面临着新的租赁管理法将于2021年2月11日开始实施，使得出租房的房东们又不得不学习了解这项法案，以免因违规而造成额外的的经济损失。首先给大家介绍一下该法案相关的变更。

合约解约相关更改

如果是定期合约解约，法律规定在在一般情况下合约到期前90天，房东或者房屋中介需要询问租客要不要续约，或者是通知租客合约到期后不续约。但是租客只需提前 21天通知房东。因此，双方都需在规定期限内通知到对方，从而避免不必要的矛盾和利益冲突。另外如果租客想要提前解约，提前解约的租客可以承担一些广告费，这样由租客来承担寻找新租客的费用，房东承担的费用会更少。其实最好是有一个专业的人士替你去打理，帮你把租客找到以后，按照租赁法签约租赁，才会对你有一个更大的保护。

按照以前的规定，如果是活期合约内，房东要卖房子，或者自己或直系亲属要使用房子，房东只需要提前42天通知房客搬走。但是现在改成了提前63天通知，从6周变成9周。换句话说，就是房东想要卖房子或自己使用房子，要在通知了房客63天之后才能交割或用于自己使用。

租金上涨频率的更改

在12个月以内房东只可以涨一次房租，不管是定期还是活期合约。如果房东跟租客签了6个月的定期合约，租客后面再续6个月，这样他仍然是你的租客，房东也只能在12个月内涨一次房租。

对租客提出房屋整改要求的处理

以前租客住进房子之后，根据自我需求觉得有些地方需要整改，房东可以拒绝。但是现在房东不能拒绝合理的整改需求，比如说在出租房内安装光纤。

另外，房屋中介在租客入住之前，会有一个房屋检查报告，在租客走之前也会做出一个详细的检查报告。在租客居住的期间，中介还会定期检查，对房子整体的设施有一个记录和考察，从而确保房屋未出现损坏，从而保护双方利益，避免今后出现纠纷。

大家可能对健康住宅法都有所耳闻。健康住宅法在温度标准、保温棉标准、通风标准、温度和排水标准以及其他标准上做出了详细的规定。如果这些方面达不到标准，在2021年7月1号之后就属于违法了，是不合规的房子。具体的规定如下：

温度标准：出租房内必须有固定的加热装置，起居室内达到至少18℃的最低温度。加热装置包括壁炉或者电子加热器等。

保温棉标准：出租房内必须具有符合 2008年建筑规范的天花板和地板保温棉，对于现有的天花板保温棉则应达到至少120mm厚。

通风标准：出租房必须在厨房和浴室中安装合适尺寸的通风设备，并在起居室，餐厅，厨房和卧室中安装可开窗口的用于通风。

温度和排水标准：出租房屋必须有有效的排水设备，如果出租房屋有封闭的底层地板，如果可以安装，则必须有地面防潮层。

其他标准：出租房屋的墙壁，天花板，窗户，地板和门上不可有间隙或窟窿，这些洞眼会导致房屋漏风，所有未使用的烟囱和壁炉必须被封住。

根据健康住宅标准的推行，房东需要做一些房子的检查报告是非常必要的。政府规定的报告一共是13页，按照规定把每一项填好，并且最好提供一些证据来支持，比如房子里保暖设施和通风设施的照片。为了避免出现问题，最好找专业的人士来出具这份报告，因为报告是需要一定的时间来做的，而且需要熟知规定的内容。现在还有一些没达标不要紧，在明年7月份之前达标就可以了。

其实具体的标准也会根据实际情况有所改变，比如现在某些市区的公寓，有很多房间设计是没有窗户的，但在盖房的时候，市政其实已经让开放商装了通风装置了，这样有了一个内循环的通风系统，可以把新鲜空气循环进室内，那么这样也是符合通风标准的。而对于一些建筑时间比较久远的老房子，可能有的房间有窗户，有的房间则没有窗户也没有通风系统，那这样就不达标了，因为通风标准无法达标，很有可能会造成房子里面有发霉的情况，影响到租客的居住环境，那么这个房子就会涉及违法了。在这种情况下，租客可以要求房东减免房租，或者是退房租。如果房东已经收了租客的房租，法院可以勒令房东把房租退还给租客。所以这种情况下，房东是得不偿失的，千万不要以身试法，还是需要按照相关规定对出租房进行整改。

当出租房达到法定标准之后，租客能否按时缴纳租金对于房东来说也是至关重要的。所以在租客入住之前，最好让租客填写一个申请表格（Pre-tenancy application form），房东可以在Tenancy service的官网上下载这个表格，让租客去填写，包括租客的个人信息、有没有工作收入。有了这些信息之后，才可以对租客做出一个详细的评估。

房屋中介都会使用网上的征信系统，对租客进行一个信用评估，包括查看银行贷款、审批信用卡、审批个人贷款，等等。另外，房屋中介在要求租客填表格的时候，会涵括一些条款，包括要求租客提供个人信息并同意中介对这些信息进行核实。当然，现在新的privacy act出来，不能强迫租客提供个人信息，比如说国籍、种族、之前的房租多少等，这些比较敏感的问题不可以问的。

房屋中介会有一个合规的审查流程，根据审查结果，来决定房子要不要租给租客，这样可以最大程度地节省时间，也减少了租客欠租或者出现其他问题的可能性。

总之，作为房东，在出租房的管理上其实需要有足够的时间以及专业的法律知识，所谓隔行如隔山，还是建议寻找专业的出租房管理中介来替您打理，因为租赁法对出租房屋要求极其严格，通过专业人士的帮助，也能减轻您的负担并且避免一些不必要的纠纷。而作为租客，在租房时也需要注意租住的房子是否符合健康住宅的标准，尽可能保障好自身的权益。

以上就是本期介绍的关于新西兰出租房的知识普及。在出租房管理上有任何问题建议咨询专业房屋中介，如果有任何出租房相关的税务问题，欢迎联系我们（09 303 2868），也可添加微信号：PAS会计行（pasaccounting）或 PAS会计行-小助手（nzau02）。

本期嘉宾：新西兰地产协会认证物业管理公司Auckland City-living Management Ltd——Stephen Zhao（022 087 6880），邮箱：[email protected]

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