近些年来，民宿，如Airbnb和Bookabach，正在成为一种越来越流行的租房方式，这种短期出租自住房的形式不仅方便了游客的住宿，也让业主能从中获得收入来维持开支。但既然有收益那必然会涉及到税务方面的问题，那么这种短期出租是否需要纳税呢？该如何计算税收呢？
新西兰税务局针对短期出租自住房的税收有两种计算方法，一个是短期住宿标准成本法（Short-stay standard-cost method），另一个是实际成本法（Actual cost method）。
短期住宿标准成本法
首先有个前提条件，如果你在整个收入年度中将房屋出租不超过100个晚上，则可以使用标准成本法。这里需要注意的是，出租一个房间相当于一晚，例如，你一个晚上出租了三个房间，那就视为出租了三晚。
短期住宿的标准成本就是租客支付给你的固定每晚费率（fixed nightly rate），这个费率涵盖了租客在租住当晚产生的所有费用。如果你是按固定每晚费率向租客收取费用的，则无需支付出租收入的所得税或提交纳税申报表。因为这是免税收入（exempt income）。
但当你收取的费用超过固定每晚费率时，你就需要为差额支付所得税。因此，你需要向税务局提交纳税申报表。
短期标准成本法的使用规则
如果要使用短期标准成本法，需要遵守一些使用规则：
您是自然人（不是公司或组织）；
该物业是您的主要住所；
您是短期出租，即一次连续出租不超过4周；
您是出租给住在您家里或您家里的某个房间的客人；
您一年中只能将您的房屋或其房间出租不超过100个晚上，每个房间算作1晚；
您提供短期住宿的行为不作为GST应税活动的一部分；
您也不在家中提供私人寄宿服务；
您出租的房产不被信托持有，或者是您支付了当年使用该房产的所有费用（例如，抵押贷款利息或租金、保险、地税以及维修和维护费用）；
您或其他任何人都不能为该房产使用其他标准成本，例如，托儿服务、寄宿生或家庭共享护理服务的标准成本；
没有人在同一收入年度抵扣出租该房产给他人（例如室友）的实际费用。
如何使用短期标准成本法
1. 2019-2020财年的短期住宿标准成本为每晚$50，如果你是房主；如果你不是房主，则为$45。
2. 不超过标准成本的所有出租收入均为免税收入，你只需要为超出标准成本的部分缴纳所得税。
3. 使用标准成本法不需要计算允许抵扣的出租费用，也不能抵扣出租收入。
如果要从出租收入中扣除允许抵扣的出租费用，那么需要使用实际成本法。
实际成本法
如果你无法使用短期住宿标准成本法，或是你想要将允许抵扣的出租费用来抵扣出租收入的话，那么你需要使用实际成本法来计算你的应税出租收入。
关于实际成本法的相关内容可以回顾我们的往期文章：
短期出租涉及到的GST
如果你提供短期住宿是以生意为目的的应税活动，并且一年的营业额超过了$60,000，那么你将必须注册GST并为你的短期出租收入申报缴纳GST，相应地，也可以抵扣允许扣除的出租费用。如果一年的营业额不超过$60,000，那么你将可以自愿注册GST。
以上就是关于短期出租收入是否需要纳税的相关内容。
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