众所周知，从2024年7月1日开始，针对民用投资房卖房是否需要缴税的明线测试年限已经从十年缩短至两年，但很多人以为这条税改指的是7月1日之后购买的房产，其实不然，通过这篇文章我们来为大家解读这项税改中的细则。与此同时，不仅是年限大大缩短了，其中还有个“惊喜”等着大家，持有不到两年的非自住房出售也有可能不用缴税，下面我们就一一为大家揭露。
明线测试
首先还是再来普及下经常提及的“明线测试”这个概念，“明线测试”英文‘Bright-line test’，这是针对投资民用房产（Residential property）所制定的一项税务规定，投资商业房产（Commercial property）不受明线测试的约束。新西兰是没有“资本增值税” 的（Capital gain tax free），这也就意味着卖房时增值的利润部分很多时候不需要缴税，但这就会出现大量“炒房”的投机行为，因此早些年政府为了抑制过热的房地产市场出台了明线测试这项税收政策，而这项政策主要就是通过看房产持有的年限来判断卖房时是否需要缴税。其中所规定的年限从刚开始的两年，后来变为五年，再之后又变到十年，近期为了应对经济形势的下滑，又重新改回了两年。
卖房的时间很重要
之前有很多人看到相关新闻，以为是说2024年7月1日之后购买的房产才符合新规，其实这是不对的。新规与之前的规定不同的一点就在于，它以卖房时间为界定标准，而不是买房时间。根据新规，如果房产是在2024年7月1日或之后出售的，并且房产持有的年限超过两年，那么通常情况下不需要缴税。
如果房产是在2024年7月1日之前出售的，仍按照之前的规定来判断，即：
房产是在2018年3月29日到2021年3月26日期间（包含这两天）购买的，如果持有年限超过五年，通常情况下不需要缴税；
房产是在2021年3月27日或之后购买的，如果是新建房（new builds），持有年限超过五年，通常情况下不需要缴税；如果不是新建房，持有年限超过十年，通常情况下不用缴税。
关于买卖房产的时间怎么看，按照税务局的说法，对于一般情况下的房产交易，购买房产的时间是看房产Title更改的日期，通常也就是交割日（Settlement date）；而出售房产的时间通常是看签订买卖合约的日期。
出售自住房是否需要缴税
一般来说，出售自住房是豁免明线测试规定的，也就是说您的自住房不管持有几年在出售时都不需要缴税。然而，自住房豁免也需要满足一些条件，它需要是您的主要住宅（main home）：
房产面积的 50% 以上用于自住；
您在居住的时间超过 50% 的时间。
如果是在空地上建造房屋用于自住的话，在确定这套房屋是否符合豁免条件时，不需要包括施工期的时间。
往期文章：自住房买卖能避免缴税吗？
据上述所说，房产持有时间在明线规定的年限外，或者房产用于自住，出售时可能不需要缴税。那么，持有不到两年又不是自住房的房产在出售时就必须缴税吗？其实也不一定，还是有办法可以避免的，下面就是我们这篇文章中重点想为大家介绍的，在特定条件下，关联人之间交易房产也可以豁免明线测试。
关联人之间交易房产 – Rollover relief
每当涉及到家庭或家族内部需要重新分配资产的时候，会出现一个问题，变更房产所有权（Title）会需要缴税吗？按照早期的税法规定，是需要的，因为依照相关条例——关联人规则（Associated persons rules），关联人之间转让房产也被认为是一次正常的房产交易，需要按市场价交易房产，同时也要根据明线测试来判断是否需要缴纳所得税。除了家族成员之间转让房产（如父母转给子女，兄弟姐妹之间转让等）的情况外，个人名下的房产转到自己持股的公司名下，或是转到自己建立的信托名下等，也会涉及到关联人规则。如果按照早期的规定，这类交易很有可能需要缴税。然而，现在情况不一样了，因为出台了一项特殊的规定——‘Rollover relief’，关联人之间即使是在明线测试的年限内交易了非自住房也可能不需要缴税。
首先，关联人（associated person）包括了：
– 有关联的两间公司，或者是个人和与其有关联的一间公司
– 亲属
– 信托和其成立人或受益人，或者是有关联的两个信托
– 合伙企业（partnership）和其中一位合伙人
– LTC公司和其中一位公司股份持有人
根据Rollover relief，关联人之间交易房产即使在明线测试的年限内，一般也不需要缴税，但仅限于交易双方在房产交易之前已经存在关联至少两年，并且在任一两年的期限内，只能根据Rollover relief规定豁免一次。举例来说，如果您个人名下的一套房产要转到您持股的一家公司名下，那么在转让之前您需要已经是这家公司的股东至少两年。
这项规定对于用家族办公室管理财富的家庭来说将起到很大的帮助，一方面可以更好地进行财务规划、资产重组，另一方面也可以避免产生不必要的税收成本。PAS会计行可以为您的家族办公室提供从投资管理、财务预算和税务筹划，到继承遗产和财富转移计划、记账、融资咨询等各类服务。
此外，有房产开发计划或是其他投资意向的人，也可以利用这项规定合理规划好未来的投资计划，降低纳税成本。作为一个在房产开发行业有着丰富经验和专业知识的会计师团队，我们能为您提供房产开发和投资方面的专业咨询、风险管理和税务统筹。
由此可见，这次新规的出台对于大多数的房产投资者来说是件非常利好的事，税收成本大大降低了，可以在市道好的时候出售房产，缓解经济压力了。不过还是强烈建议大家在出售房产之前咨询专业税务会计的建议，毕竟房产交易方面的税务问题是极为复杂的，除了明线测试之外，还有很多其他因素和规定会导致卖房时可能需要缴税。一旦没有规划好，容易产生不必要的成本和税务风险。新西兰PAS会计行拥有专业的会计师团队，有着丰富的税务会计知识和经验，如有任何问题，欢迎联系我们（+64 09 303 2868）预约咨询，也可添加微信号：pasaccounting
