过去几年在各种因素的影响下，新西兰经历了一股房地产开发“热潮”，一时间大批人涌入这一行业搞起了开发。然而，自进入2023年以来这股“热潮”似乎迅速降温了。建材成本增加，贷款利率持续攀升，各大银行收紧放贷导致开发商不得不转向二级信贷市场寻求资金支持，因此贷款成本大大增加。这一系列的资金短缺问题导致很多开发商破产，或是为了快速回笼资金而选择低价出售房产。
然而，卖房所需要缴纳的税款——GST和income tax也是开发商在计算资金流时需要考虑的重要部分。尤其是卖房时要按卖价（sales price）来计算GST缴纳给税务局（IRD），例如一套房产卖了115万纽币，那么申报GST时销售部分（total sales and income）就需要计算15万的GST在交割日这个GST申报期间段（GST Return period）内。当然，与该房产销售相关的费用部分，如律师费、中介费之类的费用通常都可以抵扣相应的GST。沉重的税务负担让不少开发商倍感压力，因为涉及的金额较大，开发商也是税务局审查的重点对象，备受关注，因此也面临着巨大的税务审查风险。
但是最近也不都是坏消息，其实有一条从2022年4月份开始适用的有关GST的税改政策给开发商带来了一丝希望。这条规定是关于房产交易时涉及到的关联人规则（Associated Person Rules）。根据之前的规定，关联方的房产交易，GST视为“0”，而按照现在的规定，关联人之间房产交易在某种情况下也可以退GST了，这无疑给资金短缺的开发商带来及时的现金流，可谓久旱逢甘露！
针对旧条例，这里以一个很常见的例子来说明，个人持有一套民用物业多年，之前一直是自住或是出租，近期想开发该房产，就成立了一家公司，以个人作为这家公司股东和董事，该公司也注册了GST。公司成立好后，把该物业从个人转到了公司名下进行该房产的开发行为。由于公司和个人作为买家与卖家存在着关联性，按照旧的GST税务规定，该房产的交易属于关联方，所以房产交易价格的GST部分为“0”。如果您想了解之前的关联人规则，可以回顾往期文章：房屋交易 之 关联人规则Associated Person Rules
但在税务局针对关联人规则做出修改之后，关联人之间房产交易的GST部分不再视为“0”，买家可以退回房产价值中的GST部分。但与一般的非关联方之间的交易不同的是，税务局规定可以退回的GST部分是最初购买房产的原始价格里的GST部分，而不是按照从关联人名下转到公司名下价格的GST部分。
这里举个例子，小明以$1.15m的价格购买了一套民用房产自住，五年后，小明的姐姐小红作为股东之一持有的一家注册了GST公司从小明手里以$1.50m的价格购买了这套房产，准备进行商业房产开发行为。根据原来的税务规定，由于买卖双方存在关联性，房产交易部分的GST是0，所以小红持有的这家公司不能针对买房的价格将买价中的GST部分退回。但按照新的规定，小红的公司可以退回该房产价值中的GST部分，但允许退回的GST部分是按照小明五年前从开发商手里买来的$1.15m价格中所含的GST金额，也就是$1.15m*3/23=$150,000，而不是按照现在小红的公司从小明手里买来的价格$1.50m来计算。在这个例子里，如果买卖双方不存在关联性，那么可以退回的GST金额会是$1.50m*3/23=$195,652。
虽然对比于非关联人交易，关联人的房产交易中的GST退税部分相对应变少了。但相较于之前的GST税务规定，税务局已经针对该税规做出了较大的修改，也算是缓解了一些开发商资金短缺的问题。
我们上述所讨论的只是针对购买民用房产来进行开发的情况，也有很多开发商是购买了一块地进行开发。由于通常情况下交易土地时买卖双方都是有注册GST的，并且购买土地是以开发为目的的，所以土地交易是零GST的，也就是说开发商在购买土地时土地价格中没有GST可以退回。
总的来说，房产开发涉及到的情况有很多，税务问题也很复杂，以上的说法和例子只能从一些简单的角度来进行说明，具体的情况需要具体分析，适用的税法也不一样。因此我们强烈建议大家在做开发之前一定要咨询专业会计师和律师的建议，提前做好税务规划能够最大程度地降低税务风险以及减轻税务负担。新西兰PAS会计行拥有专业的会计师团队，有着丰富的税务会计知识和经验，如有任何问题，欢迎联系我们（+64 09 303 2868），也可添加微信号：pasaccounting。
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