国家党上台后，大选时承诺的几项税改已陆续出台，有人欢喜有人愁，就在民用物业主们为投资房利息抵扣恢复和明线法规缩短年限而欢欣雀跃的时候，商业物业主们就高兴不起来了，因为政府同时还取消了商业物业建筑部分的折旧。根据新税改政策，在2024年4月1日之后，也就是从2025财政年度开始，商业物业建筑部分的折旧率将调整为0%，简单来说就是商业物业本身将不再产生折旧费用，能抵税的费用也就减少了，相应的应纳税收入增加了。
针对这项国家党政府出台的税改政策，税务局提出反对意见，表示：“我们不认为取消商业物业建筑的折旧是增加税收的公平有效的方案”，并声称该政策不仅将让商业物业主每年多缴纳约 5.75 亿税款，而且将大大打击企业的生产积极性。对此，财政部长Nicola Willis认为政府出台的其他修正案将减少人们的税收成本，例如取消民用投资房的利息限制规则。
商业物业的折旧政策变化回顾
回顾商业物业的折旧政策，早在2011财年及之前，无论是商业物业还是民用物业，建筑部分（Building）都是可以折旧的。但从2012财年开始，当时的国家党政府为了控制房价，取消了所有类型物业建筑部分的折旧。直到2021财年，在新冠疫情的冲击下，工党政府为了稳定经济，重新允许商业物业的建筑部分可以折旧，从而减轻商业物业主由于受到疫情影响租金减少而带来的现金流压力，民用物业仍然无法折旧。而在近期，国家党政府公布从2024年4月1日之后，重新取消商业物业建筑部分的折旧。
往期文章回顾：拥有商业物业的业主注意啦！今年可以少缴税啦！
资产折旧（Depreciation）
为了读懂这一政策带来的影响，我们先给大家介绍一下资产折旧（Depreciation）是什么意思。当我们购买了一件固定资产（Fixed assets），该资产的价值会随着使用年份的增加而降低，而折旧就是按照一定的折旧方法和折价率来计算出该固定资产每年贬值的金额，而每年贬值的金额就是资产折旧的部分，可以作为费用进行抵扣。例如，在2021财年到2024财年期间，商业物业的建筑部分可以折旧，如果是使用Diminishing Value（价值递减法）的方法来折旧，每年的折旧率是2%， 如果使用Straight Line（直线法）来折旧，那么每年的折旧率是1.5%。
关于资产折旧的更多内容可以查看我们的往期文章：公司车卖掉为什么要补税？关于资产折旧你需要了解的知识
税改政策影响
这项税改对于商业物业业主们来说会有什么影响呢？对比民用物业（Residential property），商业物业（Commercial property）的成本是比较高的。首先，商业物业会涉及到GST（商品服务税）的问题。购买商业物业需要注册GST，那么为了与个人的其他收入或生意区分开，便于财务管理以及减少税务风险，通常会建议以公司的形式去持有商业物业。注册了GST之后，每年需要定期去申报GST（最少半年一报）。同时，商业物业的租金收入是需要缴纳15%的GST的，相应产生的费用可以抵扣。这样一来，商业物业的税收成本以及报税成本是较高的。其次，商业物业的地税、保险和物业管理费用都相对较高，商业贷款的利率也高，并且作为商业活动的经营场所受到的监管会更严，相应的防火等设施都需要配备齐全，这些都是持有商业物业会产生的固定开支。
商业物业的建筑部分通常价值不菲，如果能够折旧，那每年能增加不少的费用进行抵税，从而能帮业主减轻不小的税收压力。但现在建筑部分的折旧被取消，能抵税的费用减少了，业主的税收成本也随之变高，这无疑是对商业物业业主们的一记重锤。下面举个简单的例子来对比下政策前后的变化：
ABC公司持有一套商业物业，截止到2023年3月31日账面总价值（Book value）为$1,000,000，其中土地价值为$400,000，建筑部分的价值为$600,000。在2024财政年度（01/04/2023-31/03/2024），建筑部分还可以进行折旧，如果按照Diminishing Value的方法计算折旧，那么这一财年产生的折旧费用为$600,000*2%*(12/12) = $12,000。假设这一年的租金收入有$50,000（缴纳完GST的净收入），减掉$40,000的费用，净利润为$10,000，再抵掉折旧费用，那么这一年最终是会产生$2,000的亏损，所以公司不用缴纳所得税。但到了下一年，也就是2025财年（01/04/2024-31/03/2025），建筑部分不再可以折旧，假设收入和费用都与上一年相同，那么$10,000就是ABC公司这一年的应纳税收入，按照公司28%的税率来计算，这年公司需要缴纳的所得税税款就是$2,800，税收成本有所提高。
不过商业物业相比于民用物业存在的税收优势在于，贷款利息一直都是可以全额抵扣的；同时商业物业买卖不受明线法规的限制，也就是说商业物业无论持有几年，卖房的时候都不需要为资产增值（Capital gain）部分缴税（炒房行为除外）。所以从这一角度来说，或许政府出台这项税改也是在平衡商业物业和民用物业税收制度上的差异。
小结
在当前经济还未完全恢复的大环境下，许多商铺已是人去楼空，剩下的很多企业也是在苟延残喘，苦苦挣扎，政府颁布的这项税改政策对于企业主们来说无疑是雪上加霜，因为一旦商业物业主的税收成本提高了，那么上调租金是不可避免的。企业主们的成本增加了，也势必抬高商品和服务的价格，所以最终受到冲击的就是我们广大消费者们。
税收政策千变万化，知悉相应的政策对于投资者来说非常有帮助，无论您是商业物业持有者还是有意向投资商业物业，咨询专业会计师的建议，进行税务规划，都是至关重要的一步。新西兰PAS会计行拥有专业的会计师团队，有着丰富的税务会计知识和经验，欢迎联系我们（+64 09 303 2868）也可添加微信号：PAS会计行（pasaccounting），为您的投资理财做一个全面的税务规划！
Ref：
https://www.nzherald.co.nz/business/inland-revenue-scathing-of-plan-to-disallow-depreciation-deductions-for-commercial-and-industrial-property/667KWK5PAFDCROPLQQFQNMCCUY/
Categories: 商业物业
